Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
La création d'un lotissement nécessite l’obtention d’un permis d'aménager ou d’une déclaration préalable. Quand un terrain est commercialisé, le vendeur signe une promesse unilatérale de vente avec le futur acheteur. Certaines modalités de cette promesse varient selon l'autorisation d'urbanisme obtenue. Nous faisons le point sur le sujet.
Quand un projet de lotissement prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs, il fait l'objet d'un permis d'aménager. C'est également le cas pour un lotissement situé dans les zones suivantes :
Les autres projets de lotissement font l'objet d'une déclaration préalable de travaux, quel que soit le nombre de lots (c'est-à-dire le nombre de terrains issus de la division).
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Situation : Permis d'aménager
Aucune promesse unilatérale de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d’aménager.
Ce n’est qu’à compter de l’obtention du permis que le terrain dans le lotissement peut être mis en vente.
À savoir
Toute vente conclue en violation de cette obligation peut faire l’objet d’une amende pénale pour infraction aux règles d’urbanisme ou d’une action en nullité à l’initiative de l’acquéreur, du maire ou du préfet. L’avocat est obligatoire pour cette procédure.
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur pendant un temps limité (en pratique 2 ou 3 mois). Durant ce délai, l’acquéreur décide s’il souhaite acheter ou non le terrain.
La promesse unilatérale de vente doit contenir les informations suivantes :
Les documents annexés à la promesse de vente sont les suivants :
Diagnostics techniques
Documents obligatoires concernant le lotissement
La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisie pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).
La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.
L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.
À savoir
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.
La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).
Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.
Accéder au site : impots.gouv.fr (site externe)
Ministère chargé des finances
La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.
À savoir
La promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'engagement de lui réserver exclusivement le terrain.
Cette indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente du terrain.
Les fonds sont déposés (versés) sur un compte bloqué jusqu'à la signature de l’acte définitif de vente. Pendant ce délai, les fonds sont incessibles (la somme ne peut pas être transférée à une autre personne), indisponibles (la somme ne peut pas être utilisée ou retirée) et insaisissables (la somme ne peut pas être saisie par un créancier).
Si l'acquéreur se rétracte dans le délai de 10 jours, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
À noter
Le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois. Elle est versée au notaire responsable de la vente.
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Cas : Cas général
La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :
À savoir
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.
La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
Cas : Alsace-Moselle
En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse unilatérale de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur.
Le vendeur ne peut pas se rétracter.
L’acquéreur peut se rétracter, c’est-à-dire qu’il peut revenir sur sa décision d’acheter et renoncer à la vente.
En effet, la promesse unilatérale de vente devient définitive à l’issue d’un délai de 10 jours pendant lequel l’acheteur peut se rétracter. C’est ce qu’on appelle le délai de rétractation.
Ce délai démarre le lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Attention
Le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d’un permis d’aménager.
Situation : Déclaration préalable
Le vendeur peut signer une promesse unilatérale de vente à tout moment, y compris avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie.
Attention
L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.
Le vendeur signe une promesse unilatérale de vente dans laquelle il s'engage à vendre un terrain à des conditions prédéterminées. Cette promesse ouvre une option d'achat au profit de l'acquéreur pendant un temps limité (en pratique 2 ou 3 mois). Durant ce délai, l’acquéreur décide s’il souhaite acheter ou non le terrain.
La promesse unilatérale de vente doit contenir les informations suivantes :
Diagnostics techniques
Documents obligatoires concernant le lotissement
Le vendeur peut demander à l'acheteur une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'engagement de lui réserver exclusivement le terrain.
Cette indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente.
Son montant, les conditions de son versement et de sa restitution (par exemple en cas de refus de prêt, de refus de permis, d’opposition à la déclaration préalable etc) sont librement fixés par les parties (vendeur et acquéreur).
En cas de levée d'option (décision d'achat de l'acquéreur), la somme versée se transforme en acompte sur le prix de vente à acquitter.
La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisie pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).
La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signée sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.
L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.
À savoir
Un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.
La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).
Pour authentifier la promesse, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de sa signature, au service de l'enregistrement des impôts du vendeur ou de l'acheteur.
Accéder au site : impots.gouv.fr (site externe)
Ministère chargé des finances
La promesse est déposée au service de l'enregistrement ou envoyée par courrier simple ou RAR. Cet enregistrement coûte 125 €.
À savoir
La promesse unilatérale de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.
Non, le vendeur et l'acheteur ne peuvent pas se rétracter quand la création du lotissement est soumise à une non opposition de la mairie à déclaration préalable.
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Cas : Cas général
La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :
À savoir
Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation. La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.
Cas : Alsace-Moselle
Dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la promesse unilatérale de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Formulaire
Direction générale de l'aviation civile (DGAC)
Accéder au formulaire (site externe) Détails : État des nuisances sonores aériennes
Notice - État des nuisances sonores aériennes (site externe)
Outil de recherche
Ministère chargé de l'environnement
Accéder à l'outil de recherche (site externe) Détails : Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
Contrainte imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire (par exemple, droit de passage ou de vue sur les propriétés voisines)
Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu
Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)
Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Individu qui possède une personnalité juridique, ce qui lui permet de conclure des actes juridiques
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Paiement partiel d'une somme due réalisé en avance.
Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties
Jour non travaillé
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
Atteste l'absence de contestation contre une décision vous concernant
Code de procédure civile : articles 502 à 508 (site externe)
