Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Comment déterminer si un mur est mitoyen et quelles obligations cela entraîne pour les voisins ? Nous faisons le point sur la réglementation.
Un mur est mitoyen lorsqu'il sépare 2 propriétés appartenant à des propriétaires différents :
En revanche, le mur n'est pas mitoyen s'il présente :
Dans ces cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté où ces éléments sont situés.
À savoir
Un mur peut ne pas être mitoyen dans son intégralité. Dans ce cas, seule la portion mitoyenne appartient aux 2 voisins.
La mitoyenneté peut être démontrée par différents moyens :
Les 2 propriétaires doivent participer aux frais d'entretien, proportionnellement à leurs droits.
Lorsque le mur est partiellement mitoyen et partiellement privatif, chaque voisin contribue aux frais selon la portion dont il est propriétaire.
Chacun est responsable des dégradations qu'il cause au mur et peut être condamné à assumer seul les frais de remise en état si ces dégradations résultent de sa faute.
Sauf en cas d’urgence (par exemple si le mur menace de s'écrouler), les réparations d'un mur mitoyen doivent être décidées d'un commun accord entre les 2 propriétaires. Les frais sont alors partagés entre eux.
Si l’un des propriétaires réalise des travaux sans l'accord du voisin, hors situation d’urgence, il en assume seul le coût.
La reconstruction d'un mur mitoyen se fait également d'un commun accord, avec un partage des frais entre les 2 propriétaires.
Toutefois, si le mur doit être reconstruit parce qu’un voisin souhaite le surélever (exhaussement) et que le mur n’est pas en état de supporter cette surélévation, ce voisin doit financer seul la reconstruction. L’excédent d’épaisseur doit être pris de son côté.
Le propriétaire peut décider de surélever un mur mitoyen (on parle d'exhaussement) :
L’exhaussement est impossible si des éléments du voisin s’appuient sur le faîte du mur, c’est-à-dire son sommet.
La partie surélevée appartient exclusivement au propriétaire qui a réalisé les travaux. Les frais d'entretien de cette partie sont à sa charge exclusive.
L'accord du voisin est nécessaire seulement si la surélévation implique un adossement sur le mur mitoyen. Cet accord peut être donné oralement, mais il est recommandé de le formaliser par écrit pour éviter tout éventuel litige.
Attention
Si le mur n'est pas suffisamment solide pour supporter une surélévation, le propriétaire qui souhaite exhausser doit en assurer la reconstruction à ses frais, en ajoutant l’éventuel excédent d'épaisseur de son côté.
Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur en achetant la totalité de la mitoyenneté d'un mur ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
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Cas : Achat de la mitoyenneté
La mitoyenneté d’un mur implanté sur la limite de propriété peut être achetée à tout moment. L’achat concerne uniquement un mur correctement implanté, car un mur qui dépasse sur le terrain voisin relève d’un empietement et ne peut pas devenir mitoyen.
Le voisin doit être informé par courrier recommandé. Le voisin peut refuser de vendre sa part.
Lorsque les 2 voisins sont d’accord, l’acte de vente est établi par un notaire.
Le prix correspond à 50 % du coût du mur et à 50 % de la valeur du sol sur lequel il est construit.
En cas de difficultés avec son voisin, et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel :
Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu du bien.
Cas : Abandon du droit de mitoyenneté
Le propriétaire peut renoncer à son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut respecter 2 conditions :
Il doit informer son voisin par un courrier recommandé et formaliser l’abandon par acte sous seing privé ou acte notarié.
À noter
Si des travaux sont nécessaires à cause d’un défaut d’entretien dû au voisin qui souhaite abandonner la mitoyenneté, celui-ci doit d’abord réparer le mur.
Une fois la mitoyenneté abandonnée, le voisin n’a plus à participer aux frais d’entretien, mais il perd les avantages liés à la mitoyenneté, notamment la possibilité d’appuyer une construction sur le mur.
Il perd également la propriété du sol situé sous la portion du mur devenue privative pour l’autre voisin, qui devient seul propriétaire du mur et du sol.
Il reste toutefois possible de racheter ultérieurement la mitoyenneté.
En cas de difficultés avec son voisin, et avant de faire un recours devant le tribunal du lieu de situation du terrain, il est recommandé de faire appel :
Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu du bien.
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : annuaires.justice.gouv.fr (site externe)
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Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.
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