Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Le logement destiné à devenir la résidence principale du locataire, ou loué avec un bail mobilité, doit être décent. Un logement décent répond à 5 critères : surface et performance énergétique minimales, absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, absence d'animaux nuisibles et de parasites, mise à disposition de certains équipements. Mais la définition de ces critères varie selon que le logement est situé en métropole ou outre-mer. Nous vous expliquons.
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Situation : Métropole
Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.
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Cas : Logement en location
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :
Attention
Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
Cas : Logement en colocation
La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.
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Cas : Bail unique
Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :
Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.
Attention
Pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.
Cas : Chaque colocataire signe un bail
Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).
Le critère de performance énergétique à respecter varie selon la date du bail d'habitation :
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Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement entre 2023 et 2024
Seul un logement consommant moins de 450 kWh d'énergie finale, par m2 de surface habitable et par an, peut être loué avec un bail d'habitation. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027
Seul un logement appartenant aux classes A à F du diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être loué avec un bail d'habitation.
Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2028 et 2033
Seul un logement appartenant aux classes A à E du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.
Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de 2034
Seul un logement appartenant aux classes A à D du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.
Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :
À savoir
Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
Le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme un logement décent.
Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
À noter
Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent.
Attention
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception. Pour cela, il peut utiliser ce modèle de lettre :
Modèle de document
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au modèle de document (site externe) Détails : Signaler au bailleur (propriétaire ou agence immobilière) la non décence du logement loué
Selon le département où se trouve le logement, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur Signal Logement, afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :
Service en ligne
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au service en ligne (site externe) Détails : Signal Logement : pour signaler aux services de l'État les signes de non décence du logement loué
La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :
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Cas : Le propriétaire reconnaît les signes de non-décence
Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :
Cas : Le propriétaire conteste les signes de non-décence
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Cas : En matière de performance énergétique
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Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2023 et 2024
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À savoir
Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.
Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut :
À savoir
Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.
Mais le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation d'énergie finale, si les 2 conditions suivantes sont réunies :
Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de 2025
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À savoir
Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.
Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
À savoir
Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.
Mais le juge ne peut pas ordonner les travaux visant à atteindre un niveau performance minimal si ceux-ci présentent au moins l'une des contraintes suivantes :
À savoir
C'est au propriétaire de fournir au juge les documents attestant qu'il est impossible de réaliser ces travaux. Mais le juge peut reporter sa décision dans l'attente la décision de l'autorité administrative compétente.
Cas : Dans un autre domaine
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À savoir
Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.
Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
À savoir
Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.
Situation : Outre-mer
À noter
L'outre-mer désigne ici la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, et Mayotte.
Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.
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Cas : Logement en location
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :
Attention
Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
Cas : Logement en colocation
La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.
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Cas : Bail unique
Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :
Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.
Attention
Pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.
Cas : Chaque colocataire signe un bail
Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).
Le critère de performance énergétique à respecter varie selon la date du bail d'habitation :
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement entre 2028 et 2030
Seul un logement appartenant aux classes A à E du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.
Cas : Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement à partir de 2031
Seul un logement appartenant aux classes A à E du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra être loué avec un bail d'habitation.
Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :
À savoir
Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
Le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut pas être considéré comme un logement décent.
Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
À noter
Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent.
Attention
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception. Pour cela, il peut utiliser ce modèle de lettre :
Modèle de document
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au modèle de document (site externe) Détails : Signaler au bailleur (propriétaire ou agence immobilière) la non décence du logement loué
Selon le département où se trouve le logement, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur Sinal Logement, afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :
Service en ligne
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au service en ligne (site externe) Détails : Signal Logement : pour signaler aux services de l'État les signes de non décence du logement loué
La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Cas : Le propriétaire reconnaît les signes de non-décence
Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :
Cas : Le propriétaire conteste les signes de non-décence
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À savoir
Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.
Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut :
À savoir
Mais le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir d'engager préalablement une conciliation auprès de :
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.
Modèle de document
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au modèle de document (site externe) Détails : Signaler au bailleur (propriétaire ou agence immobilière) la non décence du logement loué
Service en ligne
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au service en ligne (site externe) Détails : Signal Logement : pour signaler aux services de l'État les signes de non décence du logement loué
Un conseiller d'une agence départementale d'information sur logement (Adil) vous explique les démarches à effectuer si vous habitez un logement indigne (insalubre, en péril...) ou que vous avez connaissance d'une telle situation.
0 806 706 806
Ouvert de 9h à 12h et de 14h à 17h
Coût d'un appel local
Logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge (enfant, ascendant de plus de 65 ans, parent handicapé)
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2 (site externe)
Logement loué par plusieurs colocataires, et constituant leur résidence principale commune. Peut reposer sur un bail unique signé par tous les colocataires et le bailleur, ou sur plusieurs contrats signés entre les colocataires et le bailleur. La location exclusive d'un logement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation.
Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Code de la construction de l'habitation : article R156-1 (site externe)
Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Code de la construction de l'habitation : article R156-1 (site externe)
Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. La superficie des vérandas chauffées doit être prise en compte.
Elles se composent des eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC).
Versement de sommes d'argent à titre de garantie auprès de la Caisse des dépôts et consignations
