Question-réponse
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
La durée du contrat de syndic est, en principe, de 3 ans. Le contrat prend fin à son terme, sauf dans le cas d'une résiliation anticipée du mandat.
À cette date, le syndicat des copropriétaires peut :
Pour changer de syndic en fin de mandat, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes afin d'éviter toute interruption dans la gestion de la copropriété.
Tout d'abord, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :
Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.
Lorsque c’est le syndicat des copropriétaires qui ne souhaite pas renouveler le mandat du syndic en place, la question de la désignation d’un nouveau syndic doit être inscrite à l'ordre du jour de l’assemblée générale.
Pour cela, une demande d’inscription à l’ordre du jour doit être adresser au syndic accompagnée :
Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusée de réception.
À savoir
Le syndic ne peut pas refuser d’inscrire cette question à l’ordre du jour, ni d’en apprécier l’opportunité.
Une assemblée générale doit ensuite être convoquée avant la date d'expiration du mandat en cours. Cette assemblée doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat.
À noter
Il est important que l'assemblée générale soit convoquée et tenue tant que que le syndic exerce encore ses fonctions pour éviter toute contestation et risques de nullité. En effet, si le syndic convoque l’assemblée générale alors que son mandat est expiré, la convocation est irrégulière et l’assemblée générale risque l’annulation.
L'ordre du jour de l'assemblée générale doit comporter les questions de la désignation d'un nouveau syndic et de la fixation des dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat.
Les projets de contrats de syndics sont envoyés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. Ils sont annexés à la convocation à l'assemblée générale.
À savoir
Si le syndic en exercice ne respecte pas son obligation de convoquer une assemblée générale, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble de désigner un administrateur provisoire pour convoquer l'assemblée générale. Cette demande s'effectue sous la forme d'une requête. Il est obligatoire d'être accompagné par un avocat.
L'assemblée générale des copropriétaires doit voter successivement pour chaque candidature de syndic à la majorité absolue de l'article 25.
À savoir
Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue de l'article 25 mais que l'un d'eux obtient au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, ces derniers peuvent faire un 2nd vote lors de la même assemblée à la majorité simple de l'article 24.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires fixent les dates de fin du contrat en cours de l'ancien syndic et de prise d'effet du nouveau contrat du nouveau syndic. Le nouveau contrat intervient, au plus tôt, 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.
Attention
Dans le cas de non-renouvellement du contrat, le syndic sortant n'a le droit à aucune indemnité.
Le contrat du nouveau syndic prend effet à la date décidée par le syndicat des copropriétaires, au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Cette règle permet d’assurer une continuité de la gestion de la copropriété. Elle assure également la transition sans chevauchement des mandats entre le syndic sortant et le syndic nouvellement désigné.
À savoir
L'ancien syndic doit transmettre des documents au nouveau syndic sous certains délais.
Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires
Écrit formalisé permettant de saisir un tribunal
Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)
Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai ainsi calculé ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance. Si le délai s'achève un samedi ou un dimanche, il est reporté au lundi. Si le délai s'achève un jour férié, il est reporté d'un jour. Ainsi, par exemple, si un délai s'achève un samedi et le lundi suivant est un jour férié, il est reporté au mardi.
