Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Le conseil syndical est un organe obligatoire dans tout syndicat des copropriétaires. Il joue un rôle important en assurant le lien entre le syndic et les copropriétaires. Le conseil syndical assure une mission consultative, d'assistance à la prise de décision et de contrôle du syndic. Son organisation et son fonctionnement sont encadrés par la loi, mais la copropriété conserve une liberté d'organisation. Nous vous expliquons les informations à connaître.
Le conseil syndical ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété.
En principe, toute copropriété doit avoir un conseil syndical. Il s'agit d'une obligation légale. Il n'est donc pas nécessaire que le règlement de copropriété mentionne ou non l'existence d'un conseil syndical.
Toutefois, il existe 3 exceptions à cette obligation :
Lorsque le syndicat des copropriétaires décide de ne pas constituer un conseil syndical. Cette renonciation doit être votée en assemblée générale des copropriétaires à la double majorité (dite de l'article 26).
Cette décision n’est néamoins pas définitive. Les copropriétaires peuvent choisir, lors d'une autre assemblée générale, de créer un conseil syndical. Cette décision sera votée à la majorité absolue (dite de l'article 25).
La loi dresse une liste limitative des personnes éligibles au conseil syndical, à savoir :
Il peut s'agir d'une personne physique (individu) ou d'une personne morale.
Lorsqu'une personne morale est nommée en tant que membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité (personne ayant les pouvoirs d'un mandataire) à cet effet.
Attention
Lorsque le syndic est un syndic professionnel, les personnes suivantes ne peuvent pas être membres du conseil syndical, même si elles sont par ailleurs copropriétaires ou associées :
Pour être membre du conseil syndical, il faut être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette nomination est votée à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25).
Si la majorité absolue n'est pas obtenue, mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement, à la majorité simple (dite majorité de l'article 24).
La candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée :
À noter
Le règlement de copropriété peut imposer des règles spécifiques pour encadrer les candidatures des membres du conseil syndical.
C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui élit les membres du conseil syndical, un par un.
En principe, le conseil syndical est un organe collégial composé de plusieurs membres.
Aucun texte n'impose néanmoins un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical.
C'est l'assemblée générale ou le règlement de copropriété qui détermine le nombre de membres. En pratique, un nombre d'au minimum 3 membres est toutefois recommandé.
À savoir
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
Le conseil syndical doit assister le syndic. Il donne ainsi son avis, spontanément ou sur demande du syndic, sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires.
Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical dans 4 cas :
Préalablement à l'assemblée générale, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :
Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.
Cette mise en concurrence s'applique dans le cas d'une désignation d'un nouveau syndic (révocation ou non renouvellement) ou d'un renouvellement du contrat du syndic déjà en place. Elle permet d'anticiper le départ ou le maintien du syndic.
À savoir
S'il n'y a pas eu de mise en concurrence, la désignation du syndic reste valable.
Le conseil syndical peut toutefois être dispensé de cette mission de mise en concurrence par une décision votée à la majorité absolue.
Le conseil syndical contrôle l'ensemble de la gestion du syndic de copropriété, dont notamment :
Pour réaliser cette mission, tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et l'administration de la copropriété (par exemple, mails, lettres, registres). Ils peuvent librement faire des copies de ces documents.
Cet examen des documents permet ainsi au conseil syndical d'exercer un contrôle efficace.
À savoir
Les documents doivent être transmis par le syndic. En cas d'absence de transmission au-delà d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, 15 € par jour de retard sont déduits de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'AG.
L'assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, composé d'au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple.
Il peut s'agir, par exemple, de décisions portant sur l'administration courante de l'immeuble (fixation des périodes de chauffage, location de la loge de la gardienne etc.) ou sur l'entretien de l'immeuble (abattage d'un arbre pour des raisons de sécurité, nettoyage, déneigement etc.).
Certains sujets sont néanmoins exclus de cette délégation. Il s'agit des décisions suivantes :
Cette délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat de copropriétaires en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
La durée de la délégation de pouvoirs est d'au maximum 2 ans. Elle est renouvelable par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
À savoir
Les décisions prises par le conseil syndical dans le cadre de sa mission de délégations sont adoptées à la majorité de ses membres. S'il y a égalité, la voix du président du conseil syndical est prépondérante (supérieure).
L'assemblée générale fixe le montant maximum accordé au conseil syndical pour exercer sa mission de délégation. Les sommes allouées sont :
Le président du conseil syndical peut, en cas de carence ou d'inaction du syndic, agir en justice contre le syndic pour demander réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
Pour cela, il doit obtenir une délégation expresse de l'assemblée générale, votée à la majorité absolue. En pratique, cela signifie que la résolution votée doit mentionner l'accord des copropriétaires pour que le président du conseil syndical agisse en justice à l'encontre du syndic.
Le fonctionnement du conseil syndical est déterminé par le règlement de copropriété. Si rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, les règles relatives à l'organisation du conseil syndical (nombre de conseillers, durée du mandat, l'existence ou non de suppléants, la tenue des réunions, le vote etc) sont fixées par l'assemblée générale des copropriétaires qui vote à la majorité simple.
Une fois élus, les membres du conseil syndical élisent leur président parmi eux.
Le président a pour missions de :
Chaque année, le conseil syndical rend compte à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission au moyen d'un rapport d'activités joint à la convocation.
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils exercent leurs fonctions à titre gratuit.
Les dépenses nécessaires pour l'exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires, dans le cadre des dépenses courantes incluses dans le budget prévisionnel.
Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat d'au maximum 3 ans. Ce mandat est renouvelable par un vote en assemblée générale à la majorité absolue.
Le mandat des membres du conseil syndical prend fin de différentes façons, à savoir :
À noter
Le conseil syndical n'est plus valablement formé lorsque plus d' ¼ quart des sièges sont vacants, quelle que soit la cause de cette vacance (maladie, démission, révocation...). Toutefois, il n'est pas nécessaire de réélire l'ensemble du conseil syndical, car les membres en place conservent leur mandat. L'assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée uniquement pour remplacer les membres dont le siège est devenu vacant.
Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité civile ou pénale dans l'exécution de sa mission, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ou des tiers. En pratique, seule la faute grave est de nature à être sanctionnée en raison du caractère bénévole des fonctions de membre du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance qui couvre leur responsabilité civile.
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Entité juridique composé par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble
Personne (professionnel ou copropriétaire bénévole) chargée d'assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété
Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble
Règle de conduite imposée directement par la loi. La personne concernée doit la respecter sans qu’elle ait besoin de l’accepter dans un contrat.
Majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale)
Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)
Immeubles qui comportent au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou immeubles dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €
Personne dont on est issu (parent, grand-parent, arrière-grand-parent...)
Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant
Personne désignée par la loi pour représenter et défendre les intérêts d'une autre personne. Par exemple, le père ou la mère d'un enfant mineur ou le dirigeant d'un organisme
Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
Structure, comme une association, à qui la loi donne la possibilité de passer des actes juridiques (contrat) et d'exercer des actions en justice. Une personne morale peut également supporter des obligations et voir sa responsabilité engagée. Elle est composée d'une ou de plusieurs personnes physiques.
Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires
Marché d'instruments financiers (actions, obligations, etc.) géré par une entreprise de marché selon des règles de fonctionnement (organisation, déontologie, transparence) contrôlées en France par l'Autorité des marchés financiers (AMF)
Code monétaire et financier : articles L421-1 à L421-3 (site externe)
Dans la fonction publique, sanction disciplinaire suite à une faute (par exemple, en plus des retards et absences répétés, l'agent se présente en état d'ébriété dans son service).
Obligation de réparer le préjudice résultant soit de l'inexécution d'un contrat, soit de la violation du devoir général de ne causer aucun dommage à autrui
Obligation de répondre de ses actes délictueux en subissant une sanction dans les conditions et selon les formes prescrites par la loi
