Fiche pratique
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Qu'est-ce que le syndicat des copropriétaires ? Le syndicat des copropriétaires est un organe de la copropriété. Il est composé de tous les copropriétaires d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier. Il est responsable des parties communes de l'immeuble et prend des décisions dans l'intérêt du bien et de ses occupants. Nous vous présentons les informations à connaître.
À noter
Le syndicat des copropriétaires ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété, chargé de gérer l'immeuble et d'exécuter les décisions prises par les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans aucune formalité administrative (ni déclaration ni immatriculation), dès l'instant où un immeuble ou un groupe d’immeuble est divisé en au moins 2 lots, appartenant à des propriétaires différents et comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait, c'est-à-dire :
À savoir
Le syndicat des copropriétaires existe même en l'absence d'immatriculation de la copropriété.
Pour justifier de l'existence du syndicat des copropriétaires, il suffit de produire le règlement de copropriété et d'indiquer le nom du syndic en charge de la gestion de l’immeuble.
Oui, le syndicat des copropriétaires dispose de droits qui lui sont propres.
Cela s’explique par le fait que le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte des copropriétaires. Autrement dit, le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent.
À savoir
Le syndicat des copropriétaires est une personne morale non-professionnelle puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve ce statut même s'il est représenté par un syndic professionnel.
En tant que personne morale, il possède :
Ces droits sont donc propres au syndicat, même s’ils sont exercés pour défendre un intérêt collectif privé (l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires).
À noter
N'étant pas une personne physique, le syndicat des copropriétaires n'est pas assimilé à un « consommateur ».
Par conséquent, il ne bénéficie pas de :
Le syndicat est identifié par :
À savoir
Les informations sur l'identification et l'organisation de la copropriété sont mentionnées dans la fiche synthétique de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires peut avoir 2 formes différentes :
Dans le cas où le syndicat des copropriétaires a la forme coopérative, il est obligatoire de :
L'adoption de la forme coopérative doit être votée à la majorité de l'ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents (dite majorité de l'article 25).
Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.
Le syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant réaliser les travaux d'entretien et de réparation nécessaires.
Le syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété.
À cette fin, il :
À savoir
Les contrats sont conclus et signés au nom du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic.
Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :
À noter
Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont exercés dans le respect des clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.
Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part.
Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble.
Exemple
Désordres structurels ou affaissement de l’immeuble liés à des infiltrations d’eau provenant de réseaux communs, dégâts causés par un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes ou accidents causés par les équipements communs (ascenseurs, digues, dispositifs de sécurité, etc.).
Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :
Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble.
Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de trouble anormal du voisinage ou de charges impayées.
Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir par l'intermédiaire de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires est représenté en justice par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal.
Habilitation du syndic
Le syndic ne peut pas agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Cette autorisation doit mentionner :
À savoir
Il est nécessaire de renseigner tous ces éléments car le pouvoir accordé au syndic est limité à ce qui figure dans la résolution.
Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).
Dispense d'habilitation
Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire.
Il s'agit :
À noter
Si le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Conséquences de l'absence d'habilitation
L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre irrecevable la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision.
Attention
Seuls les copropriétaires contre qui une action en justice est menée par le syndic peuvent invoquer l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du conseil syndical, en cas de carence ou d'inaction du syndic.
Sur autorisation expresse de l'assemblée générale qu'il aura lui-même convoqué, le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.
À noter
Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires disparait dans 3 cas :
Situation juridique où un immeuble ou un ensemble immobilier appartient à plusieurs personnes. Chaque propriétaire possède une partie privative (par exemple un appartement, une cave) et une part des parties communes (comme les halls, escaliers ou jardins).
Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble
Groupe d'immeubles situés à proximité, contenant au minimum 12 logements, et administré de façon commune
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire
Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot
Acte par lequel le promoteur ou le vendeur transmet à l'acheteur la jouissance et la possession effective du bien immobilier une fois sa construction achevée.
Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
Expiration d'un droit après un certain délai
Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
Acte par lequel une partie informe son adversaire d'un acte ou d'une décision de justice par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
Action par laquelle une personne devient propriétaire d'un bien ou d'un droit
Transfert volontaire à autrui de la propriété d'un bien (ou d'un droit) à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, don manuel, legs, ...)
Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre.
Code de l'urbanisme : articles R151-27 à R151-29 (site externe)
Comportement illégal ou fautif, volontaire ou non (négligence, imprudence), qui cause un préjudice à autrui, en dehors de tout contrat.
Désagrément causé par une personne (bruits, odeurs, fumées, comportements inappropriés, etc.) qui dépasse les inconvénients normaux de voisinage
Procédure permettant de demander au juge qu'il ordonne des mesures provisoires mais rapides, et dans l'attente d'un jugement, tendant à préserver les droits du demandeur
Saisie d'une somme due par une personne entre les mains d'une autre qui lui devait de l'argent
Personne contre laquelle une action en justice est engagée
Demande qui ne peut pas être étudiée
De manière claire, explicite et sans ambiguïté
Biens ou contribution apportés par les associés lors de la création d'une société, en échange de parts sociales ou d'actions.
Procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier, moyennant le paiement d'une indemnité.
