Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Pour l’achat et la vente d’un logement existant, il est possible d’utiliser 2 principaux types d’avant-contrat : la promesse unilatérale de vente (souvent appelée promesse de vente) et la promesse synallagmatique de vente (couramment appelée compromis de vente). Ces 2 actes reposent sur des règles juridiques différentes. Nous vous présentons les informations à connaître.
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Situation : Promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé le promettant) s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties, si elle souhaite acheter ou non.
L’acquéreur potentiel bénéficie, en effet, d’un droit d’option. Il est ainsi libre de lever l’option (acheter le bien) ou d’y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu.
Tous les éléments essentiels de la vente (bien, prix etc.) sont déjà déterminés dans la promesse.
Pour que la vente soit formée, il ne manque donc plus que le consentement ultérieur du bénéficiaire.
À savoir
Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.
La promesse de vente est établie par un acte authentique ou par un acte sous signature privée.
Attention
Lorsque le vendeur est une personne physique, la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :
Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur. Dans ce cas, l’une des parties (vendeur ou acquéreur) doit déposer ou envoyer l’acte en 2 exemplaires originaux au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation du bien immobilier.
Accéder au site : impots.gouv.fr (site externe)
Ministère chargé des finances
L'enregistrement coûte 125 €.
Si la promesse ne respecte pas ces conditions de forme, elle est nulle et de nul effet. Cela signifie qu’elle est juridiquement inexistante.
Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents.
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Cas : Vendeur
Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :
| Type de documents | Durée de validité |
|---|---|
| Constat amiante | Validité permanente |
| Plomb | 1 an |
| Termites | 6 mois |
| Gaz (installation de plus de 15 ans) | 3 ans |
| Électricité (installation de plus de 15 ans) | 3 ans |
| Dossier de performance énergétique (DPE) | 10 ans |
| État des risques (risques naturels, technologiques, miniers etc) pour les zones concernées | 6 mois |
| Audit énergétique | 5 ans |
Cas : Acquéreur
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir plusieurs informations. En effet, en pratique, la promesse doit contenir l’ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l’accord définitif, pour que la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) suffise à former la vente.
Son contenu doit être licite et certain, c’est-à-dire que les éléments nécessaires à la formation de la vente (notamment la désignation du bien et le prix) doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d’option.
Attention
Si l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, le statut des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Il peut s’agir, par exemple, d’un projet de travaux coûteux dans la copropriété, l’existence de fissures importantes ou d’un problème de structure de l’immeuble ou d’un risque d’inondation.
Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.
La promesse de vente doit mentionner l’identification des parties (vendeur/acquéreur) leurs capacités et leurs coordonnées respectives.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
À savoir
Des conditions suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Il peut s'agir de la condition suspensive d’obtention d'un prêt immobilier, de l'obtention d'un certificat d’urbanisme, de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou de la purge du droit de préemption.
La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisir pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).
La promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.
À noter
La signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite (papier), à condition que :
L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.
À savoir
Lorsqu’il s’agit d’un acte électronique, un lien de téléchargement de l’acte est disponible immédiatement après la signature. Il permet d’accéder et de conserver le document sans délai.
La promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.
La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).
Attention
La signature électronique d’une promesse unilatérale de vente ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Or, l’enregistrement est une formalité indispensable pour que l’acte soit valable. Une promesse unilatérale de vente établie sous format électronique sera donc nulle puisqu’elle ne pourra pas être régulièrement enregistrée.
En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.
Toutefois, il est fréquent que la promesse prévoit le versement d’une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation. Elle rémunère le prix de l’exclusivité du bien accordé au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur.
Attention
Quand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois, le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire. Elle est versée entre les mains du notaire qui va servir de séquestre.
En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente. Il est d’usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre et non directement au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation est ainsi encaissée et bloquée jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.
Le sorte de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse :
La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature de la promesse. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.
L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (promesse unilatérale) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Situation : Compromis de vente
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur.
Par ce contrat :
Le prix et les conditions de la vente sont fixées dès la signature du compromis.
L’acte constate les engagements réciproques des 2 parties.
Le compromis de vente doit être établi par écrit. Il peut prendre différentes formes, à savoir :
À savoir
Lorsque le vendeur est une personne physique, le compromis de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :
Pour faciliter la rédaction du compromis de vente, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents.
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Cas : Vendeur
Le vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :
| Type de documents | Durée de validité |
|---|---|
| Constat amiante | Validité permanente |
| Plomb | 1 an |
| Termites | 6 mois |
| Gaz (installation de plus de 15 ans) | 3 ans |
| Électricité (installation de plus de 15 ans) | 3 ans |
| Dossier de performance énergétique (DPE) | 10 ans |
| État des risques (risques naturels, technologiques, miniers etc) pour les zones concernées | 6 mois |
| Audit énergétique | 5 ans |
Cas : Acquéreur
L’acquéreur doit notamment présenter les documents suivants :
Différents types d’information doivent figurer dans le compromis de vente.
Attention
Si l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, la qualité des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.
Le compromis doit mentionner les coordonnées respectives du vendeur et de l’acquéreur.
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
Le compromis de vente doit mentionner les informations suivantes :
Qu’il soit sous la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique, le compromis de vente peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.
Attention
Une signature scannée n’est ni une signature manuscrite (papier), ni électronique. Elle est une copie d’une signature et n’est donc pas valable.
Lorsque le compromis de vente est établi par acte sous signature privée, il doit être dressé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur).
Lorsque le compromis de vente est établi par acte électronique, le procédé utilisé doit permettre à chaque partie de disposer d’un exemplaire ou d’y avoir accès.
En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature du compromis de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.
Toutefois, il est fréquent que le compromis de vente prévoit le versement d’une somme d’argent, généralement appelée dépôt de garantie. Il constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente.
Ce dépôt de garantie est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.
Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas, la somme versée est rendue intégralement.
Si l'acquéreur renonce à l'achat, la somme est conservée par le propriétaire.
Quand l'acte définitif de vente est signé, elle est déduite du prix de vente.
Les délais varient selon la situation géographique du bien :
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Cas : Cas général
Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :
À savoir
Les parties peuvent prévoir de prolonger les délais initiaux. Un avenant au contrat est alors établi dans les mêmes conditions que le contrat initial.
Cas : En Alsace-Moselle
Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente sous signature privée doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.
Le compromis de vente contient plusieurs délais, à savoir :
Le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature du compromis de vente. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.
L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (compromis) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’acquéreur peut utiliser un modèle de lettre :
Modèle de document
Institut national de la consommation (INC)
Accéder au modèle de document (site externe) Détails : Résilier le compromis de vente pour l'achat d'un logement
Modèle de document
Institut national de la consommation (INC)
Accéder au modèle de document (site externe) Détails : Résilier le compromis de vente pour l'achat d'un logement
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Contrat préparatoire qui sécurise l’accord entre le vendeur et l’acheteur, avant la signature de l’acte définitif chez le notaire
Personne qui a conclu l'acte/le contrat (exemple : les parties à un acte de mariage sont les personnes qui ont signé le contrat de mariage)
Acte rédigé et signé en présence d'un notaire dans sa mission d'autorité publique.
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)
Individu qui possède une personnalité juridique, ce qui lui permet de conclure des actes juridiques
Individu, être humain
Document délivré par le greffe du tribunal de commerce attestant qu'une entreprise (extrait K bis) ou un établissement secondaire (extrait L bis) est enregistré(e) au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
Contrainte imposée sur une propriété pour l’usage et l’utilité d’un bien immobilier appartenant à un autre propriétaire (par exemple, droit de passage ou de vue sur les propriétés voisines)
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Une copropriété est un immeuble divisé entre plusieurs propriétaires. Un état descriptif de division est établi par un géomètre. Il permet d'identifier chaque lot issu de la division avec ses quotes parts des parties communes.
Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)
Insectes qui rongent le bois et les matériaux contenant de la cellulose
Champignon qui se développe dans les logements humides et qui détruit le bois (planchers, poutres, charpentes)
Document attestant que la société a bien été créée et que les associés peuvent disposer du capital social
Qui est conforme à la loi, autorisé par le droit
Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice)
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
Se dit d’une clôture (mur, grillage, palissade, plantation...) séparant 2 terrains et dont la propriété est détenue par 2 personnes
Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)
Somme versée par le bénéficiaire d’une promesse de vente au vendeur en contrepartie de l’engagement de ce dernier de lui réserver le bien pendant une durée déterminée
Rémunération des services rendus par les membres de certaines professions libérales (médecins, notaires, avocats, architectes, etc.)
Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu
Saisie provisoire d'un bien par la justice, dans l'attente de la résolution du conflit
Compte bancaire professionnel dédié à mettre en dépôt les fonds (sommes d'argent), versés en acompte par l'acquéreur d'un bien lors d'une transaction (immobilière)
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Voie de recours par laquelle une partie à un procès demande à une juridiction ou à un juge de revenir sur sa décision.
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Possibilité pour une partie à un contrat de renoncer à son engagement, en payant une somme d’argent fixée à l’avance
Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés
Deuxième signature qui permet d’attester de l’authenticité de la signature principale
Décision du juge aux affaires familiales constatant qu'il n'a pas pu mettre d'accord les époux dans une procédure de divorce. Elle autorise la poursuite de la procédure de divorce et fixe les mesures provisoires.
Structure, comme une association, à qui la loi donne la possibilité de passer des actes juridiques (contrat) et d'exercer des actions en justice. Une personne morale peut également supporter des obligations et voir sa responsabilité engagée. Elle est composée d'une ou de plusieurs personnes physiques.
Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties
