Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui organise la vie en copropriété. Quand est-il établi et que contient-il ? Nous vous présentons les informations à connaître.
Le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire qui détermine la destination de l'immeuble, définit son organisation et ses règles de fonctionnement. Il précise également les droits et les obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes.
Le règlement de copropriété constitue une charte commune qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Il a ainsi une valeur contractuelle : chaque copropriétaire peut en exiger le respect.
À noter
Le règlement de copropriété est nécessairement un acte authentique, c'est-à-dire qu'il a été établi par un notaire. En effet, seule cette forme permet la publication du règlement de copropriété auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier). Cette publication est obligatoire. Elle est effectuée par le notaire.
Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec le règlement intérieur de copropriété. Ce règlement intérieur n'est pas obligatoire. Il reprend et précise les conditions d'utilisation des parties privatives et communes et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires figurant au règlement de copropriété.
Le plus souvent, le règlement de copropriété est réalisé au moment où l'immeuble est mis en copropriété, c'est-à-dire lorsqu'il est divisé en lots.
Dans le cadre d’un achat en Vefa, le règlement de copropriété est rédigé par le notaire du promoteur immobilier avant la vente des différents appartements à construire.
En revanche, lorsque l'immeuble est déjà construit, le plus souvent, l'établissement du règlement de copropriété a été effectué par le propriétaire de l'immeuble, avant la division de l'immeuble en lots de copropriété.
À savoir
Le règlement peut être établi après la mise en place de la copropriété, par :
Le règlement de copropriété désigne les parties privatives et les parties communes de l'immeuble.
Si elles existent, il définit également :
Le règlement de copropriété détermine aussi la destination des parties communes et privatives. Il peut ainsi préciser la destination de chaque lot (par exemple usage d'habitation, de commerce, de cave, de garage) ou uniquement mentionner que l'immeuble est à usage d'habitation.
À savoir
Le règlement de copropriété est complété par un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro, suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs). L'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).
Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment les conditions d'utilisation :
Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Par exemple, le règlement de copropriété peut interdire l'exercice de certains commerces (dangereux, insalubres ou incommodants du fait du bruit et/ou de l'odeur) ou de toute profession, même libérale (par exemple médecin, avocat).
À savoir
Les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 doivent explicitement mentionner l'autorisation ou l'interdiction de la location de meublés de tourisme.
Le règlement de copropriété organise le fonctionnement de la copropriété. Il peut ainsi apporter des précisions sur :
Le règlement de copropriété doit contenir :
Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété auprès des copropriétaires et des locataires.
Par exemple, en cas de nuisances (bruit, odeur...) venant troubler la tranquilité des occupants de l'immeuble, le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété. Si ce rappel ne suffit pas, le syndic peut solliciter l'accord de la copropriété pour engager une action judiciaire afin de faire respecter les clauses du règlement de copropriété.
La démarche diffère selon qu'elle est faite par le propriétaire du logement ou le locataire.
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Cas : Propriétaire
Lors de l'acte d'achat, le propriétaire du lot reçoit une copie du règlement de copropriété. Il s’agit d’une annexe obligatoire à l’acte de vente qu’il faut conserver.
En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie de plusieurs manières, à savoir :
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Cas : Règlement de copropriété enregistré en 1956 ou après
Un formulaire est à remplir :
Formulaire
Ministère chargé des finances
Accéder au formulaire (site externe) Détails : Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés après le 1er janvier 1956
Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
Service compétent pour Varenne Saint Germain :
Service de la publicité foncière et de l'enregistrement (SPFE) - Mâcon
24 boulevard Henri-Dunant Centre des Finances Publiques Cité administrative
71000 Mâcon
Adresse postale : 24 boulevard Henri-Dunant Centre des Finances Publiques Cité administrative CS 60225
71025 Mâcon Cedex 9
Téléphone : 03 85 22 54 30
Courriel : spfe.saone-et-loire@dgfip.finances.gouv.fr
| Lundi – Mardi | 09:00–12:00, 13:30–16:00 |
|---|---|
| Jeudi – Vendredi | 09:00–12:00, 13:30–16:00 |
Fiche détaillée dans l'Annuaire de l'administration (site externe)
Source : Annuaire de l'administration (DILA), compétence géographique — données du octobre 21, 2026
Accéder au site : lannuaire.service-public.gouv.fr (site externe)
Cas : Règlement de copropriété enregistré avant 1956
Un formulaire est à remplir :
Formulaire
Ministère chargé des finances
Accéder au formulaire (site externe) Détails : Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés avant le 1er janvier 1956
Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
Service compétent pour Varenne Saint Germain :
Service de la publicité foncière et de l'enregistrement (SPFE) - Mâcon
24 boulevard Henri-Dunant Centre des Finances Publiques Cité administrative
71000 Mâcon
Adresse postale : 24 boulevard Henri-Dunant Centre des Finances Publiques Cité administrative CS 60225
71025 Mâcon Cedex 9
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Cas : Locataire
Une copie du règlement de copropriété est remise au locataire lors de la signature du bail. Cette copie est généralement sous le format dématérialisé (envoi électronique).
En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie auprès du propriétaire bailleur.
Si le propriétaire bailleur n'a pu fournir de copie du règlement, il est possible de la demander au syndic de copropriété (qui n'est pas obligé d'accepter) ou à l'agence immobilière qui assure la gestion du bien. Cette copie peut être facturée.
Il est également possible d'obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière. La copie coûte 30. La demande doit être faite par le biais d'un formulaire. Ce formulaire diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (après 1956 ou avant).
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Cas : Règlement de copropriété enregistré en 1956 ou après
Un formulaire est à remplir :
Formulaire
Ministère chargé des finances
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Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
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24 boulevard Henri-Dunant Centre des Finances Publiques Cité administrative
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Cas : Règlement de copropriété enregistré avant 1956
Un formulaire est à remplir :
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Ministère chargé des finances
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Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.
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24 boulevard Henri-Dunant Centre des Finances Publiques Cité administrative
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Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives.
Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation.
Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l'assemblée générale lui a confié cette mission.
Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic, notamment s'informer sur ces frais en contactant le service de renseignements des notaires de France.
Service de renseignements des notaires de France. Ce service ne propose pas de consultations personnalisées.
0 892 011 012
Ouvert du lundi au jeudi de 9h30 à 18h et le vendredi de 9h30 à 17h
Numéro violet ou majoré : 0,80 € / minute + prix d'un appel
Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous. Elles s'imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.
Une décision de l'assemblée générale est obligatoire pour modifier le règlement de copropriété.
La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :
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Cas : Répartition des charges
En principe, la répartition des charges doit être modifiée à l'unanimité des copropriétaires. Il existe néanmoins certaines exceptions.
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Cas : Réalisation de travaux
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle les travaux ont été votés.
Cas : Achat d'une partie privative
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle l'achat a été voté.
Cas : Vente d'une partie commune
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle la vente a été votée.
Cas : Changement d'usage d'une partie privative
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la majorité absolue "dite de l'article 25".
Cas : Destination de l'immeuble
L'unanimité est exigée pour modifier la destination de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise pour permettre une activité professionnelle dans un lieu d'habitation.
Cas : Utilisation des parties communes
La double majorité "dite de l'article 26" est exigée.
Cas : Mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives
La majorité simple "dite de l'article 24" est exigée.
Il n'existe pas de sanction en cas d'absence de règlement de copropriété. Dans cette situation, toutes les règles légales concernant l'organisation et le fonctionnement de la copropriété s'appliquent.
Immeuble(s) bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Elles sont inséparables.
Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).
Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Société qui prend l’initiative de réaliser une opération immobilière, en assurant la conception, le financement, la coordination et la commercialisation du projet de construction
Majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale)
Parties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment)
Parties à l'utilité ou l'usage exclusifs d'un lot de copropriété et qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, une partie du jardin de la copropriété)
Vocation d'un bien immobilier ou d'un local (commercial ou d'habitation). Exemple : vous achetez un appartement en rez-de-chaussée dont la destination est l'habitation, pour lui donner une destination professionnelle commerciale en créant un restaurant.
Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot
Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien
Actions régulières et courantes pour maintenir le bâtiment en état de fonctionnement au quotidien. Cela inclut le nettoyage, la maintenance des équipements et les petites réparations (par exemple ménage des parties communes, vérification de l’ascenseur, changement des ampoules).
Espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic. Il permet aux copropriétaires de consulter certaines pièces en format dématérialisé.
Qui ne peut être méconnu par les tiers, lesquels doivent en subir les effets et les respecter
Logement pouvant servir pour l'habitation et/ou la domiciliation du siège d'une entreprise, même commerciale. En revanche, il est interdit d'y exercer toute activité professionnelle (installer un commerce ou un atelier, un cabinet pour une profession libérale, ou faire d'un logement une location meublée de courte durée).
