Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Vous vendez votre appartement en copropriété et souhaitez connaître vos obligations à chaque étape de la vente. De nombreuses informations et diagnostics sont à transmettre à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente. Nous vous présentons la démarche par étapes.
La procédure de vente est différente si vous vous engagez par la signature d'une promesse de vente avant de signer l'acte de vente ou si vous décidez de le signer directement.
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Situation : Avec promesse de vente
Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.
L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :
Elle oriente l'acquéreur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.
Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.
Lors de la 1re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :
Service en ligne
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au service en ligne (site externe) Détails : Remplir l’état des risques
La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat.
L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre transmise par courrier RAR ou par mail.
Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :
Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.
Attention
Aucune somme ne doit vous être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, car cela entraînerait la nullité de l'offre.
La signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente. Elle est établie différemment si vous êtes une personne physique et que sa durée de validité dépasse 18 mois.
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Cas : Vous êtes une personne physique et la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois
La promesse est un acte authentique obligatoirement établi par un notaire.
Cas : Autres cas
La promesse peut être établie sous la forme d’un acte sous signature privée réalisé directement par vous et l'acquéreur.
Attention
En tant que vendeur, vous n'avez pas de délai de rétractation ou de réflexion. Si vous refusez de vendre, l'acquéreur peut vous y contraindre ou demander une indemnisation.
Seul l'acquéreur peut bénéficier d'un délai de rétractation ou de réflexion pour revenir sur son engagement.
Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, vous devez remettre à l'acquéreur les informations suivantes sur les caractéristiiques du bien :
À savoir
Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.
Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.
Il comprend les éléments suivants :
Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur.
L'acquéreur atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.
Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.
À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.
L'état daté indique, à la date de sa réalisation, les éventuelles sommes que vous devez au syndicat et celles qu'il vous doit.
Ce document permet à l'acquéreur de connaître les dépenses liées à son lot de copropriété. Il peut ainsi anticiper les charges qu'il aura à payer une fois l'appartement acheté.
Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété. Si le notaire ne l'a pas dans le délai de 15 jours après la vente, il avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.
Vous pouvez demander le versement d'un acompte. Si la promesse de vente le prévoit, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur.
À savoir
Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.
Le délai de rétractation ne commence que si vous avez remis l’ensemble des documents suivants à l'acquéreur :
Le délai de rétractation démarre à compter du lendemain du jour où l'acquéreur les reçoit.
L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. C’est l’acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié.
Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.
Lors de sa signature, l'acquéreur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité :
Si l'un de ces documents n'est pas remis, vous devrez garantir le vice caché correspondant.
L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui ont pas été remis alors que le logement est dans une zone concernée. Il en est de même en l'absence de transmission d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité s'il existe.
L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.
Lors de la signature de l'acte définitif, la propriété du bien est transférée à l'acquéreur et vous lui remettez les clefs.
Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.
Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.
Le syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.
La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :
Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.
Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.
En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.
Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.
À savoir
Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous, mais pas au syndic.
Situation : Sans promesse de vente
Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.
L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :
Elle oriente l'acquéreur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.
Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.
Lors de la 1re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :
Service en ligne
Ministère chargé de l'environnement
Accéder au service en ligne (site externe) Détails : Remplir l’état des risques
La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat.
L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre transmise par courrier RAR ou par mail.
Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :
Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.
Attention
Aucune somme ne doit vous être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, car cela entraînerait la nullité de l'offre.
Le notaire vous envoie le projet d'acte authentique avant la signature.
Il le transmet également à l'acquéreur. Un délai de réflexion de 10 jours au minimum doit être respecté avant de signer l'acte de vente.
Avec le projet d'acte de vente, le notaire lui transmet les informations suivantes.
Si les documents 1 à 4 ne sont pas remis à l'acquéreur, son délai de réflexion est bloqué. Il débute le lendemain du jour où il les reçoit.
À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.
Ce document obligatoire informe l'acquéreur de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété.
Il connait ainsi les charges qu'il devra payer une fois le lot acheté.
Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété.
En l’absence de remise de ce certificat, dans le délai de 15 jours après la vente, le notaire avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.
Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.
Il comprend les éléments suivants :
À savoir
Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.
Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur.
Il atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.
Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.
L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire.
Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.
Vous devez garantir vices cachés correspondants, si les documents suivants en cours de validité ne sont pas joints à l'acte :
L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ou l'arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité, ne lui ont pas été remis alors que le logement se situe en zone concernée.
L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.
Après la signature, le notaire assure la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.
Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.
Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.
Le syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.
La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :
Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.
Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.
En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.
Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.
À savoir
Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous, mais pas au syndic.
Formulaire
Direction générale de l'aviation civile (DGAC)
Accéder au formulaire (site externe) Détails : État des nuisances sonores aériennes
Notice - État des nuisances sonores aériennes (site externe)
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Immeuble(s) bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Elles sont inséparables.
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Annulation d'un acte ou d'une procédure
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)
Une copropriété est un immeuble divisé entre plusieurs propriétaires. Un état descriptif de division est établi par un géomètre. Il permet d'identifier chaque lot issu de la division avec ses quotes parts des parties communes.
Dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Elles concernent les travaux autres que ceux de maintenance et d'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble (par exemple : diagnostics et études techniques, remplacement chaudière collective, installation d'un ascenseur, ravalement de la façade, réfection de la toiture).
Personne (professionnel ou copropriétaire bénévole) chargée d'assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété
Entité juridique composé par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble
Service fiscal qui tient à jour les renseignements immobiliers, enregistre les actes notariés, perçoit les impôts relatifs à ces formalités et répond aux demandes d'information des usagers
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Personne chargée par une autre de la représenter et d'agir en son nom
Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux). L'indivision peut être créée volontairement (par exemple lors d'un achat à plusieurs, même dans des proportions inégales) ou résulter d'une situation de fait (indivision entre des héritiers d'une succession).
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
