Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Un syndicat de copropriétaires peut faire un emprunt bancaire pour financer des travaux au sein de la copropriété. Ce prêt peut être fait pour l'ensemble des copropriétaires ou pour le compte de certains copropriétaires seulement. Trois types d'emprunt peuvent être souscrits. Nous vous présentons les informations à connaitre.
L'emprunt bancaire est fait au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte :
Il est possible de distinguer 3 types d'emprunt collectif pour financer certains types de travaux dans une copropriété. L'emprunt est toujours souscrit par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic :
L'objet du prêt varie en fonction du type d'emprunt souscrit.
L'emprunt bancaire fait au nom du syndicat des copropriétaires ou pour le compte de copropriétaires volontaires peut financer les projets suivants :
Cet emprunt bancaire peut être utilisé pour financer les projets suivants :
Le recours à l'emprunt bancaire par le syndicat des copropriétaires est soumis à certaines règles de formes. Plusieurs étapes doivent être respectées.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt doivent être communiquées en même temps que l'ordre du jour. Il en est de même pour la proposition d’engagement de caution solidaire destinée à garantir le prêt.
Ces documents assurent la validité de la décision du syndicat des copropriétaires. Ils permettent, en effet, que le copropriétaire dispose d’une information complète sur le coût global du prêt (taux, durée, frais), ainsi que sur la nature et l’étendue de la garantie (cautionnement solidaire, conditions de mise en œuvre).
Au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires doivent voter les opérations financées (travaux ou acquisition) et la souscription à l'emprunt bancaire. Ces 2 questions sont votées séparément.
Contenu de la décision
L'assemblée générale ne peut pas voter simplement le principe de recourir à un prêt pour le financement des travaux ou de l'acquisition envisagés.
La résolution votée doit mentionner les conditions essentielles de l'emprunt à souscrire, notamment :
L'autorisation de l'assemblée générale, ratifiant les conditions du prêt, permet au syndic d'emprunter au nom du syndicat des copropriétaires.
Règles de majorité
En principe, la décision de souscrire un emprunt est prise à l'unanimité des voix des copropriétaires.
Par exception, la décision peut être votée à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés. Cela concerne 3 cas :
Adhésion à l'emprunt
Les copropriétaires qui souhaitent recourir à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic lorsque le prêt porte sur :
La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer le montant de l'emprunt que le copropriétaire souhaite demander, dans la limite de sa quote-part de dépenses.
Cette notification d'adhésion doit intervenir dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.
Refus de participer à l'emprunt
L'ensemble des copropriétaires est considéré comme adhérant à la souscription de l'emprunt lorsque le prêt porte sur :
Les copropriétaires peuvent néanmoins refuser de participer à l'emprunt.
Ils doivent alors notifier leur refus au syndic dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ils ont également pour obligation de verser leur quote-part du prix des travaux dans les 6 mois de la notification du procès-verbal. Cette quote-part correspond à la contribution personnelle exigible au remboursement du capital et des intérêts, ainsi qu'au paiement des frais et honoraires.
Attention
Un vote « contre » ou une abstention ne sont pas assimilables à un refus de participer à l'emprunt.
Le contrat de prêt est signé par le syndic. Il doit être conforme au projet joint à l'ordre du jour et voté par l'assemblée générale.
La signature du contrat de prêt s'effectue après le délai de 2 mois à partir de la notification de la décision d'assemblée générale aux copropriétaires. En effet, passé ce délai, l'assemblée générale ne peut plus être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants. La décision d'emprunter devient ainsi définitive.
À noter
En principe, le syndicat de copropriétaires doit être garanti par une caution, c'est-à-dire par un tiers (entreprise d'assurance ou une autre banque), pour prévenir les impayés de remboursement du prêt des copropriétaires. Cette caution est facultative lorsque le prêt souscrit sert au préfinancement des subventions publiques.
Le montant de l'emprunt est versé au syndicat des copropriétaires par l'établissement de crédit (banque).
Attention
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécifique pour recevoir les fonds de l'emprunt souscrit pour les copropriétaires ne l'ayant pas refusé. Dans ce cas, le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à la banque.
Le syndicat des copropriétaires doit reverser à la banque les sommes reçues des copropriétaires qui ont souscrit au prêt. C'est le syndic qui gère le montant et la périodicité (par exemple mensuelle ou trimestrielle) des appels de fonds à adresser à chaque copropriétaire concerné.
Avant chaque échéance de remboursement, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la somme exigible. Les avis sont envoyés par voie électronique à l’adresse mail communiquée par le copropriétaire (ou par lettre simple si aucune adresse mail n’a été communiquée).
Les copropriétaires remboursent le prêt dans la limite de leur quote-part de dépenses.
À noter
Le syndic peut exiger des copropriétaires le versement des contributions de l’emprunt collectif, c’est-à-dire la quote‑part de remboursement en capital, les intérêts, les frais éventuels de caution et les frais et honoraires générés par le montage et la gestion du prêt.
Le syndic peut également choisir de déléguer à la banque la gestion des appels de fonds liés à l'emprunt. Il doit alors obtenir l'autorisation expresse de l'assemblée générale. Dans ce cas, la banque prélèvera les fonds directement sur les comptes personnels de chaque copropriétaire.
À savoir
Lorsqu’un prêt collectif est souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives, la durée maximale de remboursement du prêt est limitée à 300 mois, soit 25 ans.
Depuis le 1er octobre 2025, le constat de défaillance du copropriétaire résulte d’une procédure en plusieurs étapes :
La caution s'adresse ensuite au copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement de sa dette. En l'absence de recouvrement amiable des sommes, la caution peut mettre en œuvre tous les moyens utiles (par exemple, action en justice ou hypothèque sur le bien) pour obtenir le règlement des fonds.
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
De manière claire, explicite et sans ambiguïté
Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire
Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien
Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires
Personne s’engageant envers un créancier à payer la dette du débiteur qui n'a pas satisfait à son obligation. La caution est dite solidaire lorsqu'elle perd les bénéfices de discussion et de division. Elle doit alors payer la dette dans sa totalité et peut être appelée par le créancier dès la première défaillance de paiement du débiteur.
Proposition formelle soumise à la discussion du syndicat des copropriétaires et au vote des copropriétaires
Reflète le coût total d'un crédit (taux d'intérêt et frais conditionnant l'obtention du prêt). Il est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il permet de comparer le coût total de plusieurs offres de prêt. Les établissements de crédit doivent l'indiquer dans leurs publicités, offres de crédit et contrats de prêt. Ils ne peuvent pas proposer un TAEG supérieur au taux de l'usure.
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme ou d'un bien
Copropriétaire ayant voté Contre une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté Pour ou Copropriétaire ayant voté Pour une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté Contre
Copropriétaire absent et non représenté en assemblée générale
Engagement à rembourser une dette (loyer, échéance de prêt...) à la place du débiteur si celui-ci ne la paie pas
