Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, dans la limite de la quote-part. Elles sont payées collectivement par les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de l'immeuble. Les charges ne sont pas des avances de fonds, qui servent à constituer des réserves. Elles se distinguent aussi des provisions dues en cours d'années, qui sont établies à titre prévisionnel. Nous vous présentons les informations à connaître.
Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété.
Il existe 2 catégories de charges :
Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes (par exemple, frais de gardiennage ou de conciergerie, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, primes d'assurance, ravalement).
Ces charges peuvent être générales ou spéciales. Les charges spéciales portent sur des parties communes spéciales ou sur une partie commune à jouissance privative.
C'est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories.
La répartition dépend de la nature des charges.
La répartition est fixée par la loi et par le règlement de copropriété.
Répartition de principe
Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété. Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot.
Tous les copropriétaires doivent obligatoirement participer à ces charges, dites générales.
Répartition spéciale
Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires.
C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :
Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré.
Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles.
Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot.
Exemple
Par exemple, les charges de chauffage, d'eau chaude, de refroidissement ou d'antennes de télévision ne peuvent pas être affectées à des lots de parking situés en sous-sol en raison de leur inutilité.
À l'inverse, le copropriétaire d'un lot de copropriété situé en rez-de-chaussée paie les charges d'ascenseur si l'ascenseur dessert la cave ou le parking. Les charges liées à l'ascenseur varient néanmoins en fonction de l'étage et de la superficie des locaux desservis.
Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires.
Il s'agit notamment des frais suivants :
Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble.
Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales).
À savoir
Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.
En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il y a des particularités dans certains cas.
Attention
La liste qui suit n'est pas exhaustive.
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Cas : Cas général
C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes.
Cas : En cas de location du lot de copropriété
C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes.
À noter
Certaines charges sont récupérables auprès du locataire.
Cas : En cas de démembrement de propriété du lot
Si le syndic est bien informé du démembrement de la propriété d'un lot entre un usufruitier et un nu-propriétaire, il n'y a pas de solidarité entre eux pour le règlement des charges.
Ainsi :
À noter
Le règlement de copropriété peut néanmoins prévoir une clause de solidarité dans le paiement des charges.
Cas : En cas d'indivision
Chacun des indivisaires doit payer ses charges de copropriété en fonction de ses droits dans l'indivision.
À noter
Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité entre les coindivisaires pour le règlement des charges.
Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire.
Rappel
Les provisions sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif après approbation des comptes du syndicat de copropriétaires.
Les provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel).
À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu. Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.
En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.
Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :
La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive.
À savoir
Toute modification de la répartition des charges doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges par le notaire. Il publiera ensuite ce modificatif au fichier immobilier.
Il est possible de contester devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une action en révision des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une action en nullité.
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Cas : Action en révision
L'action en révision a pour but d'obtenir une nouvelle répartition des charges lorsque celle qui figure dans le règlement de copropriété est préjudiciable. Elle n'est pas applicable si la répartition des charges contestée provient d'une décision d'assemblée générale.
Ainsi, le copropriétaire peut contester la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété :
En effet, il ne faut pas qu'un copropriétaire soit désavantagé ou injustement avantagé.
À savoir
Le recours doit être engagé dans un délai de 5 ans qui suit la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette action est également possible pour le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de 2 ans à partir de la 1re vente de ce lot intervenue après la publication du règlement de copropriété.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges.
Cette nouvelle répartition s'applique à partir du 1er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Elle ne vaut que pour l'avenir de sorte qu'aucune compensation n'est possible pour les règlements effectués dans le passé.
Cas : Action en nullité
L'action en nullité est utilisée lorsque les charges communes sont réparties selon des bases de calcul contraires à la loi. Par exemple, c'est le cas si les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction du critère d'utilité entre les copropriétaires.
Cette répartition illégale peut avoir été fixée par le règlement de copropriété ou résulter d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires.
À savoir
Cette action n'est pas limitée dans le temps. Elle peut ainsi intervenir à tout moment.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge doit déclarer non écrite la clause de répartition des charges contestée et établir une nouvelle répartition.
Cette nouvelle réparation s'applique dès que la décision de justice est devenue définitive. La répartition n'a, en principe, un effet que pour l'avenir. C'est pourquoi le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des sommes versées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition.
Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires règlent régulièrement leur appel de fonds, correspondant à leur quote-part de charges.
En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il s'agit d'une compétence exclusive du syndic qui détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener.
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Cas : Dette inférieure ou égale à 5 000 €
Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.
1. Envoyer une mise en demeure
Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).
La mise en demeure doit être envoyée par voie électronique, sauf si le copropriétaire a demandé expressément à la recevoir par courrier postal. La mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.
2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires
Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.
3. Faire une tentative de règlement amiable
En cas d'inaction du copropriétaire défaillant, le syndic a la possibilité de recourir à :
Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir faire, par la suite, un recours auprès du tribunal.
4. En cas d'échec, agir en justice
Le syndic doit saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
Il a le choix entre la procédure d'injonction de payer ou le tribunal de proximité.
Il peut demander le recouvrement :
À savoir
Le syndic n'a pas à solliciter l'accord préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.
5. Inscrire une hypothèque légale
Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.
Il peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.
En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.
Cas : Dette supérieure à 5 000 €
Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.
1. Envoyer une mise en demeure
Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).
La mise en demeure doit être envoyée par voie électronique, sauf si le copropriétaire a demandé expressément à la recevoir par courrier postal. La mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.
2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires
Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.
3. En cas d'échec, agir en justice
Le syndic doit saisir :
Il peut également recourir à la procédure en injonction de payer.
Le syndic peut demander le recouvrement :
À savoir
Le syndic n'a pas à solliciter l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.
4. Inscrire une hypothèque légale
Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.
Il peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.
En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.
Cas : Vente du lot de copropriété
Si un copropriétaire, qui a une dette de charges à l'égard de la copropriété, décide de vendre son ou ses lots, le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente.
En pratique, cela signifie que le syndic bloque entre les mains du notaire, le montant des impayés de charges à prélever sur le prix de la vente. Cette action permet d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire-vendeur.
Attention
L'opposition doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d'un commissaire de justice) dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation. Cet acte doit contenir des mentions (notamment montant et nature de la créance) définies par la loi. Si l'acte ne remplit pas ces conditions, il est nul.
Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
Parties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment)
Parties à l'utilité ou l'usage exclusifs d'un lot de copropriété et qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, une partie du jardin de la copropriété)
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette
Changement de propriétaire d'un bien mobilier ou immobilier
Condamnation d'une personne à payer une somme d'argent par jour, semaine ou mois de retard si une obligation imposée par une décision de justice n'est pas exécutée.
Qui présente un risque pour la santé ou la sécurité physique
Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble
Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme ou d'un bien
Situation lorsque les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire
Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre
Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux). L'indivision peut être créée volontairement (par exemple lors d'un achat à plusieurs, même dans des proportions inégales) ou résulter d'une situation de fait (indivision entre des héritiers d'une succession).
Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)
Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance
De manière claire, explicite et sans ambiguïté
Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.
