Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Dans le cadre de la vente d'un bien en Vefa, vous achetez un logement à construire ou en cours de construction. Avant la signature de l'acte définitif de vente, un contrat de réservation du logement (également appelé contrat préliminaire) peut être proposé. Ce document est obligatoirement établi par écrit. Nous faisons le point sur la réglementation.
Avant la signature de l’acte de vente définitif d'un logement en Vefa, le candidat acheteur (le réservataire) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant, le promoteur).
Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.
Par ce contrat, le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu.
Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires concernant le vendeur et l’acheteur, le logement et la vente. Ces informations constituent le contenu minimal obligatoire du contrat. Cela signifie que leur absence peut entrainer l’annulation du contrat de réservation.
Les parties (futurs acheteur et promoteur) demeurent toutefois libres de décider d’ajouter des clauses complémentaires si elles le souhaitent.
Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les coordonnées du vendeur (nom de la société, numéro d’imatriculation au registre du commerce et des sociétés, siège social) et de l'acheteur (nom, prénom, adresse, éventuellement situation familiale).
Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
À savoir
Un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit.
Il est recommandé de remettre à l'acheteur un état des risques et pollutions (ERP).
Le contrat de réservation doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
Le contrat indique également les travaux que l'acheteur peut décider de faire lui-même, après la livraison du bien. Il en assure alors les frais et la responsabilité. Cela signifie que l’acheteur doit supporter le coût des travaux et répond personnellement de leur bonne exécution ainsi que des éventuels dommages ou malfaçons qui en résulteraient.
La liste de ces travaux est la suivante :
Le contrat de réservation est obligatoirement établi par écrit. Aucune forme n’est néanmoins imposée par la loi.
En pratique, le contrat est ainsi conclu par :
À savoir
Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l'acheteur avant tout dépôt de fonds.
L’acheteur dispose d’un droit de rétractation lui permettant de renoncer librement à son engagement d’acquérir le logement. L’exercice de ce droit entraîne l’annulation du contrat de réservation, sans pénalité ni indemnité à la charge de l’acheteur.
Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la 1re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat de réservation à l'acheteur (ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) ou de sa remise en main propre.
Lorsque le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Exemple
Si la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation est présentée à l’acheteur, ou si le contrat lui est remis en main propre, le 5 août 2026, le délai commence à courir le 6 août 2026. Le 10e jour tombe le samedi 15 août. Ce jour étant à la fois un samedi et un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au lundi 17 août inclus.
Si la lettre recommandée est présentée à l’acheteur, ou si le contrat lui est remis en main propre, le 10 août, le délai commence à courir le 11 août. Le 10e jour tombe le jeudi 20 août. L’acheteur peut donc exercer son droit de rétractation jusqu’au 20 août 2026 inclus.
La rétractation doit être adressée au vendeur par lettre RAR.
Rappel
Le contrat de réservation doit être notifié à l’acheteur par lettre RAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (huissier, Chronopost, etc.) pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire.
Le montant du dépôt de garantie est limité à :
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente définitif est signé au-delà de 2 ans.
Le dépôt de garantie est restitué au réservataire (acheteur) sans retenue ni pénalité dans les cas suivants :
L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.
À savoir
Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement.
Oui, un contrat de réservation peut être annulé, notamment pour :
Vices du consentement. Il s’agit d’évènements qui ont conduit une partie à signer le contrat alors qu’elle n’y aurait pas consenti ou pas dans les mêmes conditions, si elle avait eu connaissance de toutes les informations.
Ces vices concernent l’erreur (par exemple, erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, sur la consistance, sur des éléments repris ensuite dans l’acte de vente), le dol (manœuvres, réticence dolosive : informations dissimulées volontairement par le vendeur ou son intermédiaire) et la violence, y compris la violence morale (pressions, menaces, etc.)
Rappel
Les mentions obligatoires du contrat de réservation concernent, notamment, la désignation précise du bien réservé (lot, surface, nombre de pièces, etc.),le prix prévisionnel de vente, le délai de conclusion de la vente (date à laquelle la vente pourra être conclue),les règles relatives au dépôt de garantie , la reproduction de certains articles réglementaires et l’information sur le délai de rétractation de 10 jours et ses conditions d’exercice.
En pratique, pour apprécier si un contrat de réservation en Vefa peut être annulé, il faut donc examiner très précisément :
Il est nécessaire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
À savoir
En principe, l’annulation du contrat de réservation n’entraîne pas l’annulation de la Vefa, car le contrat de réservation est facultatif et autonome.
Toutefois, si le contrat de réservation est annulé et que l’acheteur n’a pas bénéficié du délai de réflexion au stade de la vente définitive, il peut encore se rétracter et obtenir l’annulation de la Vefa.
Modèle de document
Institut national de la consommation (INC)
Accéder au modèle de document (site externe) Détails : Résilier le contrat de réservation d'un appartement vendu sur plan
Formulaire
Direction générale de l'aviation civile (DGAC)
Accéder au formulaire (site externe) Détails : État des nuisances sonores aériennes
Notice - État des nuisances sonores aériennes (site externe)
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu
Garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier...) de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d'une vente pour défaut d'achèvement
Garantie faite par un établissement (bancaire, financier...) d'avancer les sommes nécessaires pour l'achèvement des travaux
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)
Acte juridique ou contrat rédigé par un notaire. Ce document est ensuite signé par le notaire ainsi que par toutes les parties. Dans le cas d'une vente d'un bien immobilier par exemple, l'acte est signé par le notaire, le vendeur et l'acquéreur.
Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Jour non travaillé
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
Personne ou entité chargée de conserver, gérer ou sécuriser des fonds appartenant à un tiers.
Manœuvre mensongère dans le but d'obtenir le consentement d'une autre personne
