Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), également appelée vente sur plan, permet d’acheter un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction est en cours. Ce mode d’acquisition obéit à des règles particulières. Nous vous présentons les informations à connaître.
La vente en l’état futur d'achèvement (Vefa), aussi appelée vente sur plan, est un contrat par lequel un acheteur (personne physique ou morale) achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction.
Avant de s’engager, l’acheteur doit recevoir les informations importantes sur le logement et sur l’opération immobilière. Le vendeur (promoteur) doit ainsi lui communiquer les éléments utiles pour comprendre ce qu’il achète (caractéristiques du logement, état du projet, diagnostics techniques, risques éventuels, performances énergétiques etc.) et qui pourrait influencer la décision d’acheter.
Par exemple, si le promoteur sait que le terrain est situé en zone inondable ou qu'un projet d'infrastructure est prévu à proximité, il doit en informer l’acheteur.
Ensuite, l’acheteur et le promoteur peuvent signer un contrat de réservation. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, la signature de ce contrat préliminaire est fortement recommandé.
Il permet de réserver le logement avant la signature de l’acte de vente définitif.
Le projet d’acte de vente définitif doit être notifié à l’acheteur au moins 1 mois avant le rendez-vous de signature de l’acte. Ce délai permet à l’acheteur d’en prendre connaissance et de vérifier les conditions de la vente.
Une fois que le délai d’1 mois a expiré, les parties ont rendez-vous chez le notaire afin de signer l’acte de vente définitif.
Après la signature de l’acte définitif de vente et lorsque les travaux de construction sont achevés, le promoteur livre le logement à l’acheteur.
La livraison correspond à la remise des clés. C’est à ce moment que l’acheteur peut vérifier l’état du logement et signaler les éventuels défauts ou réserves.
La Vefa se distingue de la vente classique d’un logement déjà construit par plusieurs spécificités. Elles se traduisent notamment par un transfert progressif de la propriété, un paiement du prix échelonné au rythme de l’avancement des travaux, ainsi que par des frais d’acquisition généralement réduits.
En Vefa, l’acheteur devient propriétaire de manière progressive.
Dès la signature de l’acte de vente, il devient propriétaire du terrain et des parties du bâtiment déjà construites.
Pour les travaux qui restent à réaliser, la propriété est transférée au fur et à mesure de leur construction. Par exemple, si l’immeuble n’en est qu’au stade des fondations au moment de la vente, l’acheteur deviendra ensuite propriétaire des murs, de la toiture puis des aménagements intérieurs à mesure qu’ils seront réalisés.
À savoir
Le promoteur est en charge du chantier jusqu’à la réception des travaux. Il choisit notamment les architectes, les entreprises et les autres professionnels qui interviennent sur le chantier. Il conclut les contrats nécessaires avec eux et réceptionne les travaux réalisés.
L’acheteur échelonne le paiement du prix de vente suivant l'avancement des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.
Les montants maximums sont les suivants :
Les 5 % restants sont versés à la livraison du logement, en l'absence de réserve quant à la conformité du logement par rapport à l'acte de vente.
A l’inverse, si des malfaçons ou des défauts de conformité sont constatés lors de la livraison et font l’objet de réserves, l’acheteur est autorisé à consigner le solde du prix.
En l’absence d’accord des parties (acheteur et promoteur) sur le lieu et les conditions de la consignation, elle doit être réalisée à la Caisse des Dépôts et Consignations en utilisant un service en ligne :
Service en ligne
Caisse des dépôts et consignations (CDC)
Accéder au service en ligne (site externe) Détails : Consigner le solde du prix de vente d'un logement Véfa
Lors d’un achat en Vefa, l’acheteur bénéficie de frais d’acquisition réduits. Ces frais incluent notamment la rémunération du notaire, les formalités, les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur, la contribution de sécurité immobilière et les taxes reversées à l’État ou aux collectivités.
Dans une vente immobilière classique portant sur un logement ancien, ces frais représentent généralement environ 7 à 8 % du prix d’achat.
Dans une vente en Vefa, ils représentent généralement environ 2 à 3 % du prix d’achat.
Cette différence s’explique par le fait que la vente d’un logement neuf est soumise à la TVA immobilière. En contrepartie, certaines taxes dues lors de la vente, notamment la taxe de publicité foncière, sont réduites.
Il est possible de faire une estimation des frais d’acquisition :
Simulateur
Notaires de France
Accéder au simulateur (site externe) Détails : Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilier
Obligation d’information et de conseil
Le vendeur en Vefa est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acheteur, notamment sur :
Obligation de construire et d’achever l’ouvrage
Le vendeur s’engage à faire édifier (construire) le logement et à mener les travaux jusqu’à leur achèvement dans le délai prévu au contrat.
Obligation de livraison et de délivrance conforme
Le vendeur a une obligation de délivrance conforme : il doit livrer un logement conforme à ce qui a été prévu dans le contrat.
La conformité s’apprécie notamment par rapport à l’acte de vente, aux plans, aux devis, à la notice descriptive et, dans certains cas, aux documents commerciaux remis à l’acheteur.
Exemple
Il peut y avoir un défaut de conformité si le logement livré ne correspond pas à la surface prévue, si un garage est plus petit que ce qui était annoncé, si des placards intégrés prévus ne sont pas installés, si une terrasse ou un jardin promis n’existe pas, ou si certains matériaux ou équipements ne correspondent pas à ce qui avait été convenu.
Le logement doit aussi être conforme aux normes techniques et aux règles administratives applicables (autorisation d’urbanisme, permis, normes thermiques, sécurité, accessibilité etc.) même si ces règles ne sont pas rappelées en détail dans le contrat.
Souscription d’une garantie d’achèvement ou de remboursement
Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur une garantie de bonne fin. Il peut s’agir :
Ces garanties sont fournies par une banque, un établissement financier, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle.
À savoir
La garantie prend fin lorsque l’immeuble est achevé.
Paiement des appels de fonds
L’acheteur doit payer le prix du logement selon l’échéancier prévu au contrat.
Il doit donc s’acquitter des appels de fonds qui lui sont envoyés par le vendeur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
À savoir
Les appels de fonds doivent correspondre à l’avancement réel des travaux. Le vendeur ne peut donc pas demander le paiement d’une étape qui n’est pas encore réalisée.
Contrôle de la conformité du bien lors de la livraison
Lors de la livraison, l’acheteur doit vérifier que le logement correspond à ce qui était prévu dans le contrat et qu’il ne présente pas de défaut apparent.
Il est recommandé de comparer le logement livré avec les plans, la notice descriptive et les équipements annoncés afin de s’assurer que les prestations convenues ont bien été réalisées.
Si l’acheteur constate des défauts, des malfaçons ou des éléments non conformes, il peut les signaler en formulant des réserves.
En cas de retard, d’inachèvement du bien ou de livraison d’un logement non conforme, l’acheteur peut agir contre le vendeur.
Il peut notamment demander :
Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour ces procédures.
En cas de retard ou d’absence de paiement des appels de fonds par l’acheteur, le vendeur peut :
Service en ligne
Caisse des dépôts et consignations (CDC)
Accéder au service en ligne (site externe) Détails : Consignation du prix de vente
Simulateur
Notaires de France
Accéder au simulateur (site externe) Détails : Frais d’acquisition
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Individu, être humain
Structure, comme une association, à qui la loi donne la possibilité de passer des actes juridiques (contrat) et d'exercer des actions en justice. Une personne morale peut également supporter des obligations et voir sa responsabilité engagée. Elle est composée d'une ou de plusieurs personnes physiques.
Société qui prend l’initiative de réaliser une opération immobilière, en assurant la conception, le financement, la coordination et la commercialisation du projet de construction
Acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux réalisés par les entreprises, avec ou sans réserves. Il marque officiellement la fin du chantier.
Défauts de réalisation dans les règles de l'art, mauvaise exécution
Élément non conforme à ce qui est décrit dans un contrat. Cela peut aussi porter sur le délai de livraison.
Garantie faite par un établissement (bancaire, financier...) d'avancer les sommes nécessaires pour l'achèvement des travaux
Garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier...) de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d'une vente pour défaut d'achèvement
Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi
