Fiche pratique
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Syndic d'intérêt collectif (17 avril 2024)
La loi du 9 avril 2024 (site externe) instaure la création d'un syndic d'intérêt collectif pour intervenir dans les copropriétés en difficulté.
Un décret d'application doit paraître.
Notre page sera mise à jour dès la parution de ce texte.
Lorsqu’une copropriété commence à rencontrer des fragilités financières, une procédure préventive d’alerte doit être mise en place. Ce dispositif permet de supprimer les problèmes avant qu’ils ne deviennent trop coûteux ou complexes. La procédure d’alerte repose ainsi sur une logique de prévention et d’accompagnement par un mandataire ad hoc. Nous faisons le point sur la réglementation.
Une copropriété est considérée en difficulté lorsque son fonctionnement est perturbé, notamment en raison de problèmes financiers, techniques ou de gestion, au point de compromettre son équilibre et sa stabilité dans le temps.
En pratique, cela peut se traduire par une augmentation importante des impayés de charges de copropriété ou des difficultés de trésorerie empêchant le paiement des factures (facture de fourniture d'eau, d'énergie ou de travaux, etc.).
La procédure d'alerte doit être déclenchée dans 2 cas.
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Cas : Approbation des comptes
La procédure d'alerte doit être lancée lorsque, à la clôture des comptes annuels, une part important des sommes dues par les copropriétaires au titre du budget prévisionnel et du fonds travaux reste impayée.
Ce seuil d’impayés est fixé à :
À savoir
Les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.
Cas : Absence d'approbation des comptes
La procédure d'alerte doit aussi être lancée lorsque les copropriétaires n’ont pas voté l'approbation des comptes en assemblée générale depuis au moins 2 ans.
Lorsque les seuils d’impayés de charges sont atteints ou en l’absence d’approbation des comptes depuis 2 ans, le syndic de la copropriété doit :
À savoir
Le syndic n'a pas besoin d'obtenir l'autorisation des copropriétaires en assemblée générale pour saisir le tribunal.
En l'absence d'action du syndic, le président du tribunal judiciaire peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
À savoir
Lorsque la demande de désignation d’un mandataire ad hoc n’est pas présentée par le syndic, la procédure applicable diffère. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire n’est pas saisi par voie de requête, mais par une assignation, dans le cadre de la procédure accélérée au fond.
Dans tous les cas, la saisine du juge (par requête ou par assignation) doit être accompagnée des pièces justifiant la situation de la copropriété et la nécessité de faire intervenir un mandataires ad hoc (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Le président du tribunal judiciaire peut également entendre toute personne de son choix avant de rendre sa décision.
Cette décision comprend :
Le mandataire ad hoc désigné doit avertir, sans délai, les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement.
À savoir
Le mandataire ad hoc ne peut pas être désigné syndic de la copropriété à la fin de sa mission.
Le mandataire ad hoc a les missions suivantes :
Pour réaliser sa mission, le mandataire ad hoc peut se faire assister à ses frais et sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix.
Par ailleurs, le syndic doit fournir au mandataire ad hoc l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission. La transmission de ces documents doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de la décision du juge au syndic.
Le mandataire ad hoc doit d'abord adresser un rapport de mission au président du tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois.
Ce rapport doit comporter les éléments suivants :
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal judiciaire au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où se situe l'immeuble, au préfet et au président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
À savoir
Lorsque le mandataire ad hoc constate que le copropriété rencontre d'importantes difficultés financières ou de gestion, il doit saisir le juge pour qu'il désigne un administrateur provisoire pour éviter de retarder la mise en œuvre des mesures remédiant aux difficultés.
Le syndic de la copropriété doit respecter plusieurs obligations dans le cas d’une copropriété qui rencontre des difficultés financières.
Il doit :
À noter
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit par la suite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport aux personnes suivantes :
Le juge décide livrement qui supporte les frais (syndicat, syndic, créancier, autres demandeurs) et dans quelles proportions. Le président du tribunal judiciaire peut ainsi mettre à la charge du syndic ou des créanciers tout ou partie des frais, selon leur comportement et leur rôle dans la dégradation de la situation de la copropriété.
Dans tous les cas, il doit motiver sa décision.
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Personne désignée par le tribunal pour aider un syndicat des copropriétaires qui rencontre des difficultés
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
Décision par laquelle les copropriétaires, réunis en assemblée générale, valident les comptes de la copropriété pour l’année écoulée. Ils acceptent ainsi les dépenses réalisées (entretien, travaux, charges courantes etc.), les fonds appelées et versées par les copropriétaires et le solde final des comptes.
Écrit formalisé permettant de saisir un tribunal
Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation
Acte généralement signifié par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés).
Procédure qui permet d’obtenir une décision dans des délais plus rapides qu’une procédure ordinaire
Formalité faite par une personne pour demander à un tribunal de trancher un différend, un litige, ou d'exercer un droit. La formalité peut se faire de différentes façons : citation, assignation, requête simple ou conjointe, déclaration au greffe.
Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction
Mandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Il est nommé dans les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire et de liquidation judiciaire. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.
Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
