Fiche pratique
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Votre copropriété rencontre de graves difficultés financières ou le syndicat des copropriétaires ne parvient plus à assurer la conservation de l'immeuble ? Un administrateur provisoire peut être désigné par un juge pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de votre copropriété. Nous faisons le point sur la réglementation.
Une copropriété est dite « en difficulté » lorsqu’elle se trouve dans l'une des situations suivantes :
Dans ce cas, le recours à un administrateur provisoire est nécessaire.
L’administrateur provisoire est obligatoirement désigné par un juge. Il est présenté ci-dessous les étapes de la procédure qui commence par la saisine du tribunal judiciaire et se termine par la décision du juge.
Le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est le seul juge compétent pour désigner un administrateur provisoire.
Le juge peut être saisi par :
Lorsque la demande est à l’initiative du syndic ou du procureur de la République, le juge est saisi par une requête. Elle doit être accompagnée des documents de nature à justifier la demande, notamment les éléments comptables.
Elle est présentée au juge après consultation du conseil syndical.
À savoir
Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour introduire cette requête devant le juge.
Dans les autres cas, le président du tribunal judiciaire est saisi par une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Cet acte doit détailler les motifs (raisons) de la demande en fait (exposé de la situation) et en droit (textes de lois). Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.
Attention
Quelle que soit l’origine de la demande, toute demande de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat doit être communiquée au procureur de la République.
Le juge commence par vérifier que la demande est recevable. Cela signifie qu’il s’assure que la personne à l’origine de la démarche a bien le droit d’agir et que la procédure a été engagée selon les formes prévues (par requête ou par assignation).
Il examine ensuite le bien-fondé de la demande. Concrètement, il vérifie si la copropriété rencontre réellement des difficultés suffisamment importantes pour justifier la désignation d’un administrateur provisoire.
Avant de rendre sa décision, le juge peut également entendre toute personne qu’il estime utile (par exemple des copropriétaires, le syndic en place ou d’autres intervenants), afin de mieux comprendre la situation.
Lorsqu’il fait droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, la décision du juge doit :
À l’inverse, si le juge estime que les conditions ne sont pas réunies, il peut rejeter la demande par une décision motivée, considérant notamment que les difficultés invoquées ne sont pas suffisamment caractérisées ou ne justifient pas la mise en place d’une administration provisoire.
À savoir
L'ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois qui suit son prononcé. L’administrateur provisoire doit, en effet, les informer par remise contre émargement, lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique. Il doit joindre la copie de l'ordonnance qui l'a désigné. Une copie de l'ordonnance de désignation est également adressée par le greffe du tribunal judiciaire au procureur de la République, au préfet, au maire de la commune et au président de l'EPCI.
Le président du tribunal judiciaire peut à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire.
L'administrateur provisoire est chargé de prendre les mesures nécessaires pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.
À savoir
Un administrateur provisoire peut également être désigné pour liquider les dettes du syndicat des copropriétaires en cas d'expropriation ou dissolution du syndicat.
Pour atteindre cet objectif, le juge lui confie :
Le conseil syndical et l'assemblée générale des copropriétaires continuent à exercer les pouvoirs qui ne sont pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.
À noter
Sauf urgence, lorsqu’il est investi des pouvoirs de l’assemblée générale, l’administrateur doit recueillir l’avis du conseil syndical avant toute décision. De même, il peut convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre.
Le rôle de l’administrateur provisoire consiste ainsi principalement à :
En principe, l’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Toutefois, il peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un tiers pour l’assister, lorsque la mission requiert une technicité particulière. De même, il peut demander à se faire assister dans ses fonctions par un syndic d’intérêt collectif.
À savoir
Dès qu'il prend une décision concernant la copropriété, l'administrateur provisoire doit la mentionner sur le registre des procès-verbaux d'assemblée générale. Il doit également adresser une copie de la ou les décisions à chaque copropriétaire, avec si besoin l’appel de fonds correspondant.
L’administrateur provisoire agit sous le contrôle du président du tribunal judiciaire.
L’administrateur provisoire rend ainsi compte, par écrit, de sa mission au juge, à sa demande et au moins 1 fois par an. Il s’agit d’un rapport de mission.
Attention
Si aucun rapport n'a déjà été établi par un mandataire ad hoc dans le cadre d'une procédure préventive au cours de l'année précédente, l'administrateur provisoire rend, au plus tard à la fin des 6 premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat des copropriétaires.
L'administrateur provisoire doit déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire. Celui-ci envoie alors une copie au procureur de la République, au syndic de copropriété, au président du conseil syndical lorsqu'il y en a un ou, en son absence, à chacun des membres du conseil syndical.
Si le préfet, le maire de la commune, le président de l'EPCI en font la demande, le greffe du tribunal doit également leur adresser une copie du rapport de l'administrateur provisoire.
Toutes ces personnes peuvent formuler leurs observations dans un délai de 2 mois maximum après la réception de la copie du rapport. Ces observations doivent être transmises au greffe du tribunal judiciaire qui les communique au juge et à l'administrateur provisoire.
De même, le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport de mission, à son bureau ou tout autre lieu fixé par l'assemblée générale, pendant les heures ouvrables dans le mois qui suit la remise du rapport. Un extrait du rapport peut être joint au courrier. Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande et à ses frais, y compris par voie dématérialisée.
La désignation de l'administrateur provisoire entraîne, notamment, les conséquences suivantes :
Lorsque le syndicat des copropriétaires est placé sous administration provisoire, le traitement des dettes devient collectif et s’organise en 2 étapes, à savoir :
Délai pour déclarer sa créance
Dans un délai de 2 mois à partir de sa désignation, l'administrateur provisoire doit informer les créanciers du syndicat des copropriétaires de sa nomination.
Pour cela, il publie un avis au Bodacc ainsi que dans un journal d’annoncées légales du département du lieu de situation de l’immeuble.
Il doit également prévenir, par tous moyens, les créanciers du syndicat des copropriétaires dont l’identité est connue, afin de leur permettre de transmettre les éléments nécessaires à l'évaluation du montant de leurs créances.
Les créanciers ont 3 mois pour déclarer leurs créances à partir de la désignation de l'administrateur.
Attention
Les créances déclarées hors délai sont exclues de la procédure. Elles ne sont donc pas opposables à celle-ci. Ces créances peuvent néanmoins être prises en compte si le créancier justifie que l’absence de déclaration ne lui est pas imputable.
Forme de la déclaration de créances
La déclaration de créance est faite auprès de l'administrateur provisoire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Elle doit contenir les informations suivantes :
Les documents justificatifs doivent être joints à la déclaration de créance.
À savoir
Les créances concernant un contrat de travail n'ont pas à être déclarées (arriérés de salaire du gardien par exemple).
Liste des créances
L'administrateur provisoire vérifie les créances déclarées et établit la liste de ces créances.
À savoir
Si tout ou partie d’une créance est contestée, l’administrateur provisoire en informe le créancier concerné. Il l’invite alors à présenter ses observations et à fournir les explications nécessaires. Le créancier a alors 30 jours pour y répondre. Passé ce délai, plus aucune contestation n’est possible.
L’administrateur provisoire dépose la liste des créances au greffe du tribunal judiciaire. Le greffier fait publier au Bodacc un avis pour signaler ce dépôt.
Dans le même temps, il informe :
Les créanciers ont 2 mois à partir de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du président du tribunal judiciaire.
Plan d’apurement provisoire
L'administrateur provisoire va d’abord élaborer un plan d’apurement provisoire.
Ce document comprend l'échéancier global et l'échéancier détaillé relatif au créancier concerné.
Il est notifié à chacun des créanciers par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre remise contre émargement. Ils ont 2 mois à partir de cette notification pour présenter leurs observations à l’administrateur provisoire.
Plan d’apurement définitif
L’administrateur provisoire dépose ensuite le plan d'apurement définitif (échéancier définitif du règlement des dettes) au greffe du tribunal judiciaire pour qu'il soit homologué par le juge.
Ce plan doit présenter les informations suivantes :
Certains documents doivent notamment être joints en annexe :
À savoir
Le plan d'apurement définitif remis au juge ne peut pas dépasser 5 ans.
Le plan d'apurement définitif doit être notifié à tous les créanciers, au conseil syndical et à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, remise contre émargement ou voie électronique.
Les créanciers disposent d'un délai de 2 mois à partir de cette notification pour saisir le juge d'une contestation.
En l’absence de contestation dans ce délai, le juge homologue le plan à la demande de l'administrateur provisoire. L'ordonnance d'homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d'apurement définitif.
Le plan d'apurement est mis en œuvre par le syndic à l'issue de la mission de l'administrateur provisoire.
Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation, à la mise en sécurité de l'immeuble, à la protection des occupants et à la préservation de leur santé ou la réduction des charges de copropriété malgré la présence d’un administrateur provisoire, le juge peut placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée.
La demande de placement sous administration provisoire renforcée peut être demandée par une des personnes suivantes :
L'auteur de la demande doit établir un dossier précisant les raisons pour lesquelles il est demandé le placement sous administration provisoire renforcée ainsi que les aides et mesures d'accompagnement publiques mobilisées pour assurer la réussite de la procédure.
Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge autorise l'administrateur provisoire à conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d'ouvrage de travaux et de mise au point de financement d'opération de travaux.
La décision du juge est notifiée aux personnes suivantes :
La convention avec l'opérateur prévoit notamment les points suivants :
Le juge homologue la convention conclue entre l'opérateur et l'administrateur provisoire.
L'exécution de la convention peut se poursuivre même si la mission de l'administrateur provisoire est terminée.
La convention prend fin à l'expiration du terme qu'elle s'est fixée.
À noter
Le maire de la commune ou le président de l'EPCI peuvent engager à tout moment la procédure permettant de déclarer l'état de carence de la copropriété. La conclusion de la convention est alors suspendue dans l'attente de la décision du juge, mais la mission de l'administrateur provisoire se poursuit.
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien
Formalité faite par une personne pour demander à un tribunal de trancher un différend, un litige, ou d'exercer un droit. La formalité peut se faire de différentes façons : citation, assignation, requête simple ou conjointe, déclaration au greffe.
Magistrat à la tête du parquet (ou ministère public). Il est destinataire des plaintes et signalements. Il dirige les enquêtes, décide des poursuites et veille à l'application de la loi.
Personne désignée par le tribunal pour aider un syndicat des copropriétaires qui rencontre des difficultés
Écrit formalisé permettant de saisir un tribunal
Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction
Mandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Il est nommé dans les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire et de liquidation judiciaire. Sa désignation est obligatoire dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire lorsque l'entreprise a plus de 20 salariés et un chiffre d'affaires hors taxes supérieur à 3 000 000 d'euros.
Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation
Action par laquelle une personne devient propriétaire d'un bien ou d'un droit
Transfert volontaire à autrui de la propriété d'un bien (ou d'un droit) à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, don manuel, legs, ...)
Catégorie particulière de syndic, destinée spécifiquement aux copropriétés en difficultés. Il doit obtenir un agrément spécial pour exercer cette fonction.
Service d'un tribunal composé de fonctionnaires qui assistent les magistrats dans leur mission
Droit permettant à une personne d'exiger quelque chose d'une autre personne, en général le paiement d'une somme d'argent. Terme souvent utilisé pour désigner la somme due.
Mécanisme par lequel une somme d’argent ou un bien saisi est attribué au créancier de manière définitive
Approbation d'un acte ou d'une convention par le juge
Privilèges consentis au profit des créanciers qui ont accordé au débiteur un nouvel apport en trésorerie en vue d'assurer la poursuite et la continuité de l'activité
Mécanisme qui sert à garantir le règlement d'une créance (dette, emprunt bancaire, etc.) en cas d'insolvabilité du débiteur. Il existe 2 types de sûretés : les sûretés réelles lorsque la garantie repose sur un bien (hypothèque, nantissement, gage) et les sûretés personnelles lorsqu'un tiers se porte garant (cautionnement).
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
