Question-réponse
Fiche vérifiée le par Service-Public.gouv.fr
Une colocation est la location par plusieurs colocataires d'un même logement, que tous utilisent comme résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires (bail commun), ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires (bail individuel). Nous vous expliquons les différentes règles à respecter.
À noter
La location d'un logement à un unique couple (marié ou pacsé au moment de la signature du bail) n'est pas une colocation.
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Situation : Bail commun
Le logement doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :
Le règlement sanitaire départemental (RSD) peut imposer des conditions plus restrictives. Pour le consulter, vous pouvez contacter votre mairie.
Attention
Pour que les colocataires puissent avoir droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit avoir une surface habitable au moins égale à 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires, dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus.
Le bail doit être conforme au modèle de bail réglementaire en vigueur à la date de signature du bail. Ce modèle de bail diffère, selon que le logement est loué vide (site externe) ou meublé (site externe).
Le bail doit être signé par tous les colocataires et le propriétaire (ou son représentant).
Chacun des colocataires et le propriétaire (ou l’agence immobilière) doivent conserver un exemplaire du bail.
À savoir
Si un des occupants du logement ne signe pas le bail, il ne doit pas être considéré comme un des colocataires. Il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
À savoir
Chaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part du dépôt de garantie.
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire (ou son représentant) peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.
Le propriétaire (ou son représentant) peut choisir l'une des options suivantes :
À savoir
En cas de bail unique avec 2 colocataires, 1 des colocataires peut faire la demande de la caution de la garantie Visale pour les 2 colocataires.
Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
Il faut fournir l'attestation d'assurance au propriétaire (ou à l’agence immobilière) chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut résilier le bail.
À noter
Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Le propriétaire (ou l’agence immobilière) remet aux colocataires une copie du contrat d'assurance. Le coût de l'assurance (éventuellement majoré) est remboursé par douzième à chaque loyer.
Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de l’agence immobilière).
L'état des lieux doit être daté et signé par le propriétaire (ou l’agence immobilière) et par chacun des colocataires.
À savoir
Si un nouveau colocataire vient remplacer un colocataire qui a définitivement quitté le logement en cours bail, il peut demander au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée d'origine.
Les règles sont différentes selon que l’encadreùent des loyers s’applique ou non dans la commune où est situé le logement.
Pour le savoir, vous pouvez utiliser ce simulateur :
Simulateur
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Accéder au simulateur (site externe) Détails : Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique
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Cas : Zone tendue
Le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Le montant total des loyers perçus par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut alors pas dépasser ce montant maximum.
À savoir
Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander l'aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.
Cas : Autre zone
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) fixe librement le loyer du logement.
À savoir
Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges.
Les charges locatives sont à payer au propriétaire (ou à l’agence immobilière) selon la forme indiquée dans le bail :
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Cas : Provisions pour charges avec régularisation annuelle
Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit être justifié.
Provisions et justificatifs
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.
À savoir
Dans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.
Régularisation annuelle et justificatifs
Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :
À savoir
Dans un immeuble, lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l'EPCI compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété).
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit reverser le trop-perçu.
Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) demande un complément.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit communiquer les informations suivantes :
Sur demande du locataire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.
Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs.
Régularisation tardive
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.
À savoir
Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.
La régularisation tardive des charges est possible quelle qu'en soit la cause :
Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère que ce rappel est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire (ou de son représentant) dans l'exécution du bail. Par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :
Modèle de document
Institut national de la consommation (INC)
Accéder au modèle de document (site externe) Détails : Lettre pour demander un délai pour payer un rappel de charges locatives important
Cas : Forfait à verser simultanément au loyer
Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne doit pas être disproportionné par rapport au montant de charges appliqué au précédent locataire.
Le forfait ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.
Le forfait doit être payé en même temps que le loyer. La périodicité du paiement est indiquée dans le bail.
Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.
Rappel
Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges.
En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire (ou à l’agence immobilière) des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) ont du mal à se parler, l'un ou l'autre peut faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.
Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les conditions suivantes :
En cours de bail, les colocataires doivent payer au propriétaire (ou à l’agence immobilière) le loyer et les charges locatives.
Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut insérer une clause de solidarité dans le bail :
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Cas : Bail avec une clause de solidarité
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou à l’agence immobilière). Cela veut dire que chaque colocataire, et sa caution respective, s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.
Cas : Bail sans cette clause
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou à l’agence immobilière).
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.
Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :
Si un des colocataires veut quitter la colocation, il doit donner son préavis (ou congé) au propriétaire (ou à l’agence immobilière), en respectant des conditions de forme et de délais.
Le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.
La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement, mais les conséquences sont différentes selon que le bail contient ou non une clause de solidarité :
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Cas : Bail avec une clause de solidarité
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou l’agence immobilière).
Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution s'engagent à payer la part du loyer et des charges due par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.
Pour le colocataire partant et sa caution, cette obligation demeure :
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.
Cas : Bail sans cette clause
Le colocataire partant (et sa caution) doivent payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.
Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029.
Les colocataires doivent :
Le propriétaire (ou son représentant) peut donner son préavis (ou congé) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.
L'état des lieux de sortie doit être fait dans l’une des situations suivantes :
Il doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de l’agence immobilière).
Il doit être daté et signé par le propriétaire (ou l’agence immobilière) et par chacun des colocataires.
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) restitue le dépôt de garantie après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés du logement.
Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.
Le propriétaire (ou l’agence immobilière verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.
Situation : Bail individuel
Chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
Le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).
Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.
Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif, et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...).
À savoir
Le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.
Le propriétaire peut moduler la durée du bail, selon le statut de chaque colocataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail de 9 mois pour un étudiant et un bail d'un an pour chaque autre colocataire.
Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
Le colocataire peut faire la demande de l'avance Loca-Pass pour payer le dépôt de garantie.
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution. Une caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.
À savoir
À partir de 3 colocataires, chaque colocataire peut demander individuellement la caution de la garantie Visale.
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.
À noter
Les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.
Le colocataire doit faire un état des lieux d'entrée avec le propriétaire (ou l’agence immobilière).
L'état des lieux doit être daté et signé par ce colocataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
Les règles sont différentes selon que l’encadrement des loyers s’applique ou non dans la commune où est situé le logement.
Pour le savoir, vous pouvez utiliser ce simulateur :
Simulateur
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Accéder au simulateur (site externe) Détails : Connaître les communes où l’encadrement des loyers s’applique
Sélectionnez une réponse pour afficher les informations correspondantes.
Cas : Zone tendue
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou à l’agence immobilière), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.
À savoir
Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.
Le loyer du logement en entier ne doit pas dépasser un montant maximum, dans certains cas. Si tel est le cas, le total des parts payés par chaque colocataire ne doit pas dépasser ce montant maximum.
Cas : Autre zone
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) fixe librement le loyer du logement.
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due (charges locatives, réparations locatives) au propriétaire (ou à l’agence immobilière), telles qu'indiquées dans le bail qu'il a signé.
À savoir
Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide Mobili-Jeune pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.
Le colocataire (ou sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail qu'il a signé.
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) a 3 ans pour réclamer tout impayé de loyers ou de charges au colocataire qui lui doit.
Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer ou de charges datant d’octobre 2026, jusqu'en octobre 2029.
À savoir :
Il existe 2 types de caution : la caution simple, et la caution solidaire.
Le type de caution choisi par le propriétaire (ou l'agence immobilière) est indiqué dans l'acte de cautionnement.
Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à la condition de remplir les conditions suivantes :
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce compte joint permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables. L'ensemble des cotitulaires doit signer l'ouverture et la clôture du compte joint.
Le compte joint peut être transformé en comptes indivis (comptes séparés) dans les cas suivants :
Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (ou congé) au propriétaire (ou à l’agence immobilière) pour sa partie privative. Pour cela, il doit respecter des conditions de forme et de délai.
La colocation se poursuit avec les autres colocataires. Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.
Le colocataire partant (et sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail, jusqu'à la fin de son préavis.
À savoir
Le propriétaire (ou son représentant) a 3 ans pour réclamer au colocataire tout impayé de loyers ou de charges qu'il lui doit. Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer (ou de charges) datant d’octobre 2026, jusqu'en octobre 2029.
Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut donner son préavis (son congé) à la fin du bail, à la condition de remplir les conditions suivantes :
Lorsque le colocataire quitte le logement, il doit faire un état des lieux de sortie avec le propriétaire (ou avec l’agence immobilière).
Le colocataire peut récupérer son dépôt de garantie après avoir remis les clés au propriétaire (ou à l’agence immobilière).
Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée.
Pour connaître le service compétent pour votre adresse, consultez l'Annuaire de l'administration (site externe).
Accéder au site : anil.org (site externe)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Code de la construction de l'habitation : article R156-1 (site externe)
Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Code de la construction de l'habitation : article R156-1 (site externe)
Du 1er janvier au 31 décembre
Personne liée à un ou plusieurs autres débiteurs par un lien juridique qui engage chacun à payer la totalité des sommes dues. La solidarité peut résulter de la loi (par exemple, paiement des droits de succession) ou d'un contrat (par exemple, caution pour une location).
Personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas
Permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer sa dette. En cas de dette du locataire, le propriétaire doit donc d'abord en réclamer le paiement au locataire, avant de s'adresser à la caution.
Permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même s'adresser préalablement au locataire, et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe que le locataire puisse ou non payer sa dette, le propriétaire peut directement réclamer le paiement à la caution.
